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Risiken von Immobilien in Bergregionen preislich richtig einordnen

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01. Februar 2022

In den Augen unserer Immobilienspezialisten werden Feriendomizile in angesagten Winterskigebieten wie St. Moritz, Verbier, Gstaad oder Crans-Montana mitunter zu teuer verkauft. Sie warnen vor schnellen Kaufentscheiden und überhöhten Zahlungen, da bei der Bewertung manch einer Liegenschaft allfällige Risiken nicht immer ausreichend berücksichtigt werden – mit weitreichenden Folgen für die Käuferschaft.

Mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative und dem Ausbruch der Pandemie, ist die Nachfrage nach Immobilien in den Winterregionen stark gestiegen. Entsprechend hoch sind die Verkaufspreise. Chalets mit Panoramasicht zählen zu den teuersten Schmuckstücken. Kaufpreise von über 40'000 CHF pro m2 sind hier keine Seltenheit – dennoch stossen sie auf reges Interesse. So zieht unter anderem ein fast neues Chalet mit den höchsten architektonischen Ansprüchen und einer atemberaubenden, unverbaubaren Bergsicht die Aufmerksamkeit eines vermögenden Kaufinteressenten auf sich, der sich vertrauensvoll an unsere Bewertungsexpertin Jessika Baccetti wendet. Sie rät zur Vorsicht.

Achtung Lawinengefahr

Beim Kauf einer Ferienwohnung sollten neben den Grundbuchauszügen vor allem Abklärungen hinsichtlich der Nutzung als Zweitwohnung unternommen werden. Zudem lohnt sich ein Blick auf die Gefahrenkarte des geografischen Informationssystems. Gefahrenkarten zeigen, wo in der Schweiz Siedlungen und Verkehrswege durch Hochwasser, Rutschungen, Sturzprozesse und Lawinen bedroht sind. Sie dienen als wichtige Grundlage für die Beurteilung von Baugesuchen. «Liegenschaften an spektakulären Lagen und mit unverbauter Weitsicht erscheinen auf den ersten Blick zwar eine gute Investition zu sein, aber sie können mitunter in brisanten Gefahrenzonen liegen, was für einen potenziellen Käufer oder eine Käuferin weitreichende Folgen hätte», so die zertifizierte Immobilienbewerterin.

Begrenzte Nutzungsdauer

Die Gefahrenkarten werden von den Kantonen erstellt und sind in fünf Gefahrenstufen eingeteilt: im Kanton Wallis beispielsweise in orange, rot, blau, gelb und weiss. Die orangene Zone bedeutet die höchste Gefahrenstufe. Im konkreten Fall liegt das Gebäude in der roten und blauen Zone. Ein Gebäude in der roten Zone darf nur so lange bestehen bleiben, bis ein Schadensfall eintritt, danach darf es nicht mehr aufgebaut werden. Beim Kauf einer Immobilie in der roten Zone ist deren Nutzung somit begrenzt. In der blauen Zone hingegen haben Gebäude eine Art «Bestandsgarantie». Sie dürfen baulich um-, ausgebaut und teilweise erweitert und im Schadensfall wieder aufgebaut werden – vorausgesetzt sie verfügen über eine Lawinenschutzkonstruktion.

Umzonung nicht ausgeschlossen

Das vom Kunden bevorzugte Objekt ist nahezu neu. Die entsprechenden Bau- und Bezugsbewilligungen wurden erst vor fünf Jahren erteilt. «Dennoch sollte ein Kaufinteressent nicht davon ausgehen, dass er mit dem Erwerb der Liegenschaft auf der sicheren Seite steht», betont die Immobilienexpertin. Jedes Gebäude – ob alt oder neu – kann nachträglich in eine Lawinenzone eingeteilt werden und somit Nachteile in Form einer Wertminderung mit sich bringen. Deshalb ist auch bei erst kürzlich erstellten Gebäuden eine Abklärung mit den entsprechenden Behörden unabdingbar.

Wertverminderungen von bis zu 50 Prozent

Die Gefahr für eine Lawine mit Sachschäden in einer roten Zone variiert je nach Lage und Intensität. Von den amtlichen Behörden wird letzteres auf alle 30 bis 50 Jahre geschätzt. «Dieser Kennwert schlägt sich auch bei der Berechnung einer Liegenschaft nieder. Die Wahrscheinlichkeit eines eintretenden Schadensfalls und damit einer befristeten Nutzungsdauer ist hier sehr hoch, was zu Wertminderungen von bis zu 50 Prozent führen kann», so Baccetti, die ein weiteres unterschätztes Problem aufzeigt – nämlich im Bereich der Gebäudeversicherung.

Versicherer ignorieren «Gefahrenzone»

In den sogenannten GUSTAVO Kantonen Genf, Uri, Schwyz, Tessin, Appenzell Innerrhoden, Wallis und Obwalden wird die Gebäudeversicherung für Feuer- und Elementarschäden nicht über die kantonale, sondern über private Versicherungen abgeschlossen. «Laut Versicherungsagenturen und Versicherungsbroker gibt es auf den Antragsformularen jedoch keine Frage zum Thema «Gefahrenzone». Eine Gebäudeversicherung kann also problemlos abgeschlossen werden, auch wenn sich das Objekt in einer Gefahrenzone befindet. Eine erhöhte Prämie aufgrund der erhöhten Gefahr besteht laut Versicherungsanbietern nicht. Um Überraschungen im Schadensfall zu vermeiden, empfiehlt die Expertin den Blick auf das Kleingedruckte.

Verhandlungsstark dank rationaler Bemessungsgrundlagen

So verlockend ein Immobilienangebot in den angesagten Bergregionen auch sein mag, es bleibt in der Verantwortung des Käufers, das Risiko einer Investition für sich abzuwägen. Im Falle des Chalets hat sich Dank der gesammelten Indizien alles zum Guten gewendet. Der Kunde kann sicher gehen, dass eine Auszahlung der Versicherungssumme im Schadensfall auch in der roten Gefahrenzone gewährleistet ist und unterbreitet dem Verkäufer ein angemessenes Angebot. Die Parteien werden sich handelseinig. Einzig die Finanzierung könnte nun noch zum Verhängnis werden, denn Banken akzeptieren lediglich eine maximale Belehnung in der Höhe der Gebäudeversicherungspolice. Diese kann unter dem verhandelten Kaufpreis liegen. Für den vermögenden Kunden dürfte dies aber kein ernstes Hindernis darstellen.

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