Close

Glossar

A

  • Abbruchsreife
    • Ein Gebäude ist spätestens dann abbruchreif, wenn dessen Verfall derart weit fortgeschritten ist, dass sich eine Sanierung wirtschaftlich nicht rentiert. Das heisst, wenn die Kosten für den Abriss und der Wert des Grundstücks denjenigen des Verkehrswerts der Immobilie bei Fortbestand überschreiten.

  • Absoluter Landwert
    • Der absolute Landwert entspricht dem Wert, der für ein vergleichbares, unbebautes, aber erschlossenes Grundstück in ähnlicher Lage und unter Berücksichtigung der möglichen baulichen und wirtschaftlichen Nutzung erzielt werden kann.

  • Alleineigentum
    • Wohneigentumsform, bei der Sie allein das Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie aufbringen. Sie können als alleiniger Eigentümer der Liegenschaft frei über das Objekt verfügen, sind jedoch auch für dessen Unterhalt sowie die regelmässig anfallenden Zahlungen (Hypothearzinsen, Steuern, Versicherungen etc.) verantwortlich.

  • Altbau
    • Altbauten sind Gebäude, die sich einer bestimmten Zeitperiode und Bauweise zuordnen lassen. In der Regel sind damit Liegenschaften gemeint, die bis zum Ende der 60er Jahre erstellt wurden. Eine genaue Definition oder Altersgrenzen hingegen gibt es nicht.

  • Altersentwertung
    • Je älter eine zu verkaufende Immobilie ist, desto höher ist die Altersentwertung - insbesondere, wenn das Haus oder die Wohnung älter als 20 Jahre ist und kaum renoviert wurde. Es lohnt sich, seine Liegenschaft regelmässig in Schuss zu halten, um den Wert langfristig zu erhalten oder gar zu steigern.

  • Angebotspreis
    • Der Angebotspreis entspricht den Vorstellungen des Verkäufers und ist nicht zu verwechseln mit dem Verkaufs- oder Verkehrswert. Letzteres dient jedoch als Grundlage zur Festlegung des Angebotspreises. Dieser sollte in der Regel aber nicht viel höher als der Verkaufswert angesetzt werden.

  • Anlageimmobilien
    • Immobilien, die anhand regelmässiger Mieteinnahmen eine möglichst hohe Rendite abwerfen und insbesondere privaten und institutionellen Investoren als sichere Kapitalanlage dienen.

  • Attikawohnung
    • Eine exklusive Penthousewohnung im Dachgeschoss eines mehrstöckigen Gebäudes bzw. Hochhauses (z.B. The Metropolitans in Zürich), die in der Regel über grosszügige Flächen und einen luxuriösen Ausbaustandard verfügt.

  • Ausbaustandard
    • Bei der Vermarktung von Wohnungen wird in der Regel unterschieden zwischen «einfach, Standard und gehobenem» Ausbaustandard. Die Begriffe beziehen sich auf die verwendeten Baumaterialien bzw. auf eine zeitgemässe Ausstattung in der zu mietenden oder kaufenden Wohnung. In die Jahre gekommene Immobilien verfügen demnach meistens über einen einfachen, Neubauten hingegen über einen gehobenen Ausbaustandard.

  • Ausnutzungsreserve
    • Die Ausnutzungsreserve bezeichnet die Differenz zwischen der tatsächlich vorhandenen und der rechtlich zulässigen Bruttogeschoss- oder Überbauungsfläche. Sie basiert auf den im Bauzonenplan festgelegten Reglements der jeweiligen Kantone und Gemeinden.

  • Ausnützungsziffer
    • Die Ausnutzungsziffer gibt an, wie viel Fläche auf einem Grundstück zum Ausbau zur Verfügung steht. Als rechtliche Grundlage dient der Bauzonenplan der jeweiligen Kantone und Gemeinden, in dem die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks festgelegt wird. Sie berechnet sich wie folgt: Anrechenbare Bruttogeschossfläche : Anrechenbare Grundstücksfläche = Ausnutzungsziffer. Auf einer 1000 m2 Parzelle mit einer Ausnutzungsziffer von 0.4 dürfen demnach 400 m2 bebaut werden. Je grösser die Ausnutzungsziffer, desto höher ist in der Regel der Wert des Grundstücks.

  • Aussengeschossfläche
    • Die Aussengeschossfläche bezeichnet sämtliche Flächen ausserhalb der umschlossenen und überdachten Geschossflächen. So zählen z.B. Aussenparkplätze, Grünanlagen, Terrassen oder Balkone zu den Aussengeschossflächen.

B

  • Baukosten
    • Baukosten sind die Kosten, die für die Bauplanung und dessen Ausführung für den Bauherren entstehen. Dazu zählen auch die Kosten für das Bauland.

  • Baukostenindex/Baupreisindex
    • Der Baupreisindex listet die Preisentwicklung wichtiger Bauwerksarten im Hoch- und Tiefbau auf. Er wird zweimal pro Jahr vom Bundesamt für Statistik erhoben.

  • Baukostenplan (BKP)
    • Der Baukostenplan dient Investoren, Bauherren, Planern und Unternehmern als gemeinsames Arbeits- und Kontrollinstrument, um die beim Bau entstehenden Kosten übersichtlich zu erfassen.

  • Bauland
    • Ein Grundstück, das bebaut werden kann – sofern es gemäss Bau- und Zonenordnung eingezont ist.

  • Baulinie
    • Die Baulinie definiert die im Bebauungsplan festgelegte Grenze, die bei der Überbauung nicht überschritten werden darf.

  • Baumassenziffer (Nutzungsziffer)
    • Die Baumassenziffer (BMZ) ist das Verhältnis des Bauvolumens über dem massgebenden Terrain (BVm) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als Bauvolumen über dem massgebenden Terrain gilt das Volumen des Baukörpers in seinen Aussenmassen.

  • Baunebenkosten
    • Baunebenkosten beinhalten sämtliche Kosten, die neben den Baukosten anfallen: Baugenehmigungen und behördliche Gebühren, Kosten für Versicherungen sowie Planungskosten für Architekten, Statiker o.ä.

  • Baurecht
    • Bei Grundstücken im Baurecht erhält der Baurechtnehmer vom Grundeigentümer das Recht, das Land zu bebauen ohne selbst Eigentümer zu werden.

  • Bautreuhand/Bauherrenvertretung
    • Bautreuhänder (auch Bauherrenvertreter) bilden die Schnittstelle zwischen Bauherren und alle am Bauprojekt beteiligten Parteien. Die Aufgaben umfassen die Umsetzung eines Bauvorhabens von der Zieldefinition bis zur Fertigstellung und beinhalten u.a. das Kosten-, Termin-, Risiko- und Qualitätsmanagement. Sie steuern ganze Bau- und Immobilienprojekte, begleiten aber auch lediglich Teilbereiche.

  • Bauzinsen
    • Die bei einer Baufinanzierung zu zahlenden Zinsen.

  • Bauzone
  • Bau- und Zonenordnung
    • Die kommunale Bau- und Zonenordnung (BZO) regelt die zulässige Bau- und Nutzweise von Grundstücken, sofern diese nicht bereits durch eidgenössisches oder kantonales Recht vorgegeben sind.

  • Besichtigung
    • Immobilienbesichtigungen sind ein wichtiger Bestandteil der Vermarktung. Sie unterstützen potenzielle Miet- oder Kaufinteressenten bei der Entscheidungsfindung.

  • Bewertung
    • Es gibt unterschiedliche Bewertungsmethoden. Beim Verkauf von Wohneigentum wird vorrangig die hedonische Bewertung genutzt. Die Werte basiert auf den Preisen des aktuellen Immobilienmarkts, der Lage, Ausstattung und dem Allgemeinzustand. Innerhalb der Vermarktung dient die Bewertung zur Festlegung des Angebotspreises. Banken und Versicherungen nutzen die Wertermittlung als Finanzierungsgrundlage und zur Tragbarkeitsberechnung.

  • Bewirtschaftung
    • Die Bewirtschaftung von Immobilien umfasst Aufgaben der Verwaltung und Vermietung. Der Immobilienbewirtschafter ist das Bindeglied zwischen Vermieter- und Mieterschaft. Zu seinen Aufgaben zählen u.a. das Vertragsmanagement wie Mietverträge und Hauswartungen, Rechnungsprüfungen, Kostenaufteilungen, Mietzinsanpassungen, das Begleiten und Durchführen von Umbauten und Renovationen sowie die Korrespondenz mit Mietern und Behörden.

  • Bewirtschaftungskosten
    • Sämtliche Kosten, die bei der Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen, z.B. Instandhaltungskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten und Abschreibungen. Zum Teil können Bewirtschaftungskosten auf die Miete umgelegt werden. Andere Kosten sind für den Eigentümer steuerlich absetzbar (z.B. Mietausfälle).

  • BNP Paribas Real Estate
    • Kuoni Mueller & Partner ist Alliance Partner der BNP Paribas Real Estate und hat dadurch Zugang zum internationalen Markt in über 36 Ländern.

  • Bruttogeschossfläche (BGF)
    • Die Bruttogeschossfläche umfasst alle ober- und unterirdischen Flächen eines Gebäudes, inklusive Mauern bzw. Wänden.

  • Bruttomietertrag
    • Der Bruttomietertrag setzt sich zusammen aus Mieteinnahmen und den Nebenkostenbeiträgen.

  • Bruttorendite
    • Die Bruttorendite setzt den Kaufpreis einer Immobilie mit den jährlich zu erwartenden Mieteinnahmen in ein Verhältnis. Die Formel zur Berechnung lautet: Nettomietertrag x 100 : Kaufpreis.

  • Bruttowohnfläche
    • Die Bruttowohnfläche beinhaltet alle Flächen innerhalb der Wohnung (Wohnräume, Nebenräume, Gänge, Treppen). Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone oder nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume sind nicht berücksichtigt.

D

  • Dachwohnung
    • Eine Wohnung, die sich direkt unter dem Dach befindet und die im Gegensatz zur Attikawohnung über keine Terrasse verfügt.

  • Dienstbarkeit
    • Eine Dienstbarkeit oder Servitut ist eine beschränkte dingliche Belastung eines Grundstücks, die der Eigentümer zu dulden hat und die sein Eigentumsrecht damit in gewisser Weise beschneidet. Dienstbarkeiten (z.B. Wegerechte) sind im Grundbuch festgelegt.

  • Discounted Cashflow Methode
    • Die Discounted Cashflow Methode (DCF) dient der Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie. Die Bewertungsmethode wird insbesondere bei Investitionsobjekten wie Baulandprojekte oder vermietete Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Shopping-Center o.ä. angewendet. Sie berücksichtigt die Kapitalisierung künftiger Ein- und Auszahlungen bzw. prognostizierter Erträge.

  • Due Diligence
    • Due Diligence steht für die sorgfältige Prüfung einer zum Verkauf stehenden Immobilie, d.h. die wirtschaftlichen, steuerlichen, rechtlichen und finanziellen Aspekte werden eingehend analysiert und Stärken, Schwächen, Risiken sowie Potenziale sichtbar gemacht.

E

  • Eigenkapital
    • Der Kauf einer Immobilie erfolgt in der Regel mittels Fremdfinanzierung (durch Banken, Versicherungen o.ä.) und den eigenen zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln - dem Eigenkapital. Dieses sollte mindestens 20% des Objektwertes entsprechen.

  • Eigenmietwert
    • Besitzer und Besitzerinnen eines Eigenheims, müssen den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dieser Mietwert entspricht dem Betrag, den der Eigentümer bei Fremdvermietung erwirtschaften würde bzw. der Mieter als Miete bezahlen müsste.

  • Eigentumsform
    • Immobilien gliedern sich in unterschiedliche Eigentumsformen: Alleineigentum, Gesamteigentum und Miteigentum. Das Stockwerkeigentum ist eine häufige Sonderform des Miteigentums.

  • Eigentümeranteil
    • Auch Miteigentumsanteil genannt, entspricht dem Anteil eines Miteigentums am gemeinschaftlichen Gesamteigentum.

  • Erneuerungsfonds
    • Der Erneuerungsfonds wird von den Eigentümern einer Stockwerkgemeinschaft errichtet. Er dient als Rücklage für später anfallende Erneuerungen und Investitionen der gemeinschaftlich genutzten Teile der Liegenschaft.

  • Ersatzneubau
    • Eine in die Jahre gekommene Liegenschaft, die nicht saniert, sondern abgerissen wird, um an ihrer Stelle einen Neubau zu errichten.

  • Erschliessungsplan
    • Erschliessungspläne regeln die grobe Erschliessung der Bauzonen (z.B. Verkehr, Wasser, Energieversorgung o.ä.)

  • Erstvermietung
    • Nach der Fertigstellung eines Neubaus oder nach einer umfassend Sanierung sind Wohnungen oder Geschäftsflächen bezugsbereit und sie können erstmals (wieder) vermietet werden.

  • Ertragswertmethode
    • Gebäude, die der Kapitalisierung und nicht der Eigennutzung dienen, werden anhand der Ertragswertmethode bewertet. Der Ertragswert entspricht der Summe des Bodenwerts und der prognostizierten Erträge der Gebäude und sonstigen Anlagen.

F

  • Finanzierung
  • Finanzierungsbestätigung
    • Bescheinigung eines Kreditinstituts, die Finanzierung der Immobilie durchführen zu wollen. Die Zusicherung gegenüber dem Käufer und Verkäufer stellt einen wichtigen Schritt innerhalb des Verkaufsprozesses dar.

  • Flächen zur Sondernutzung (FSN)
    • Auch Nutzungsrecht genannt, berechtigt zu einer exklusiven, alleinigen Nutzung gemeinschaftlicher Bauteile oder Anlagen (Garten, Dachterrassen oder Parkplätze), aber nicht zu deren Umgestaltung.

  • Funktionsfläche (FF)
    • Die Funktionsfläche (FF) ist gemäss SIA 416 Teil der Nettogeschossfläche (NGF), der für haustechnische Anlagen zur Verfügung steht. Dazu zählen z.B. Räume für die elektronische Stromversorgung, Heiz- und Lüftungsanlagen, Motorenräume für Aufzugsanlagen, Ver- und Entsorgungsschächte und Tankräume.

  • Freiflächenziffer
    • Die Freiflächenziffer ist das Verhältnis zwischen offenen Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten und Grünanlagen und der anrechenbarer Landfläche.

  • Fremdkapital
    • Kapital, das nicht aus eigenen finanziellen Mitteln bereitgestellt werden kann, sondern das durch ein langfristiges Darlehen, durch Anleihen o.ä. von Dritten zur Verfügung gestellt wird.

G

  • Gebäudeabstand
    • Der Gebäudeabstand ist die Entfernung zwischen den projizierten Fassadenlinien zweier Gebäude. Der Gebäudeabstand entspricht der Summe der Grenzabstände.

  • Gebäudegrundfläche
    • Die Gebäudegrundfläche (GGF) ist gemäss Norm SIA 416 jene Fläche des Grundstücks, welche von Gebäuden oder Gebäudeteilen durchdrungen wird. Sie ist nicht zu verwechseln mit der anrechenbaren Gebäudefläche.

  • Gebäudeversicherung
    • Eine Versicherung für Brand und Elementarschäden für ein Gebäude ist in der Schweiz in den meisten Kantonen obligatorisch. Zudem ist die Gebäudeversicherung meist eine kantonale (amtliche) Organisation, welche das Gebäude einschätzt, versichert und einen Gebäudeversicherungsausweis ausstellt.

  • Gebäudeversicherungsausweis
    • Von der Gebäudeversicherung ausgestellter Ausweis, in welchem der Versicherungswert eines Gebäudes festgelegt ist. Der Gebäudeversicherungsausweis wird unter anderem von Banken für Finanzierungsverträge verlangt.

  • Gebäudevolumen
    • Volumen des Gebäudes in Kubikmeter, berechnet aus der Geschossfläche und der zugehörigen Höhe ohne jegliche Zuschläge oder Abzüge. Das Gebäudevolumen kann nach dem Wert des Gebäudeversicherungsausweises, nach SIA 116 oder nach SIA 416 bestimmt werden.

  • Gesamteigentum
    • Eine Eigentumsform, bei der mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Immobilien sind. Beim Gesamteigentum können die Partner nicht frei über ihren jeweiligen Anteil verfügen. Entscheidungen, zum Beispiel für einen Verkauf, müssen gemeinsam getroffen werden.

  • Geschossfläche
    • Nach SIA 416 ist die Geschossfläche die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche (siehe auch Grundrisspläne) der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsflächen.

  • Gestaltungsplan
    • Der Gestaltungsplan verfeinert die Vorgaben des Zonenplanes mit zusätzlichen Aussagen über die Nutzung, Erschliessung, Bebauung und Ausstattung. Daher wird auch von "Sondernutzungsplänen" gesprochen.

  • Gewässer
    • Dauernd oder periodisch Wasser führende Bäche, Flüsse, Weiher und Seen.

  • Gewerbebauten/Gewerbeliegenschaften
    • Bauten für die Produktion, Verteilung und/oder das Lagern von Gütern.

  • Gewichtskoeffizient (Ertragswertfaktor)
    • Zahl, die bei der Bewertung von Renditegesellschaften die Gewichtung des Ertragswerts gegenüber dem Realwert angibt (Gewichtung des Realwertes stets = 1).

  • Grenzabstand
    • Als Grenzabstand wir die Entfernung der projizierten Fassadenlinie und der Parzellengrenze verstanden.

  • Grundbuch
    • Das Grundbuch ist ein Register, in dem jegliche Grundstücke erfasst sind. Zusätzlich listet das Grundbuch für jedes Grundstück zugehörige Rechte und Pflichten auf.

  • Grundbuchamt
    • Jeder Kanton regelt die Führung des Grundbuchs unterschiedlich. In der Regel wird das Grundbuch vom Grundbuchamt geführt, diese Aufgabe kann auch durch ein Notariat übernommen werden. Für jede Liegenschaft ist jeweils ein Grundbuchamt zuständig.

  • Grundbuchauszug
    • In einem Grundbuchauszug werden die Eigentumsverhältnisse, Rechte und Pflichten rund um eine Liegenschaft beschrieben. Für jede Liegenschaft ist jeweils ein Grundbuchamt zuständig. Der Grundbuchauszug ist kostenpflichtig und kann beim jeweiligen Grundbuchamt bestellt werden. Für den Verkauf einer Liegenschaft wird immer zwingend ein aktueller Grundbuchauszug benötigt.

  • Grunddienstbarkeit
    • Siehe Dienstbarkeit

  • Grundlast
    • Der Eigentümer eines Grundstücks wird durch eine Grundlast zu einer Leistung an einer berechtigten natürlichen oder juristischen Person oder am Eigentümer eines anderen Grundstückes verpflichtet. Im Gegensatz zu einer Dienstbarkeit muss der Eigentümer des Grundstücks bei einer Grundlast aktiv werden.

  • Grundpfandrecht
    • Das Grundpfandrecht gewährt dem Gläubiger (meist Hypothekargeber) das Recht, ein Grundstück verwerten zu lassen, um mit dem Erlös die Zahlung der Forderung zu erhalten.

  • Grundrisspläne
    • Objektpläne zeigen verschiedene Ansichten einer Immobilie und geben einen Eindruck der Dimensionierung. Grundrisspläne sind Aufsichten von oben, welche die Wände und Zimmerunterteilungen auf verschiedenen Etagen zeigen. Anhand der Grundrisse können die Wohnfläche, die Nebenflächen und -räume sowie die Grösse der einzelnen Zimmer abgelesen oder abgeleitet werden.

  • Grundstück
    • Nach Art. 655 ZGB sind Grundstücke der Gegenstand von Grundeigentum. Grundstücke sind Liegenschaften, in das Grundbuch aufgenommene, selbständige und dauernde Rechte, Bergwerke oder Miteigentumsanteile an Grundstücken (siehe Miteigentum).

  • Grundstückgewinnsteuer
    • Eine beim Verkauf einer Immobilie auf dem Gewinn erhobene Steuer. Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer wird kantonal unterschiedlich geregelt. Der Gewinn wird grundsätzlich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Erwerbspreises, wertvermehrenden Investitionen sowie mit dem Kauf oder Verkauf angefallenen Kosten ermittelt.

  • Grundstücksfläche
    • Die Fläche, welche dem Grundstück in der Zonenordnung zugewiesen ist.

  • Grünflächenziffer
    • Die Grünflächenziffer (GZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Grünfläche (aGrF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Grünfläche gelten natürliche und/oder bepflanzte Bodenflächen eines Grundstücks, die nicht versiegelt sind und die nicht als Abstellflächen dienen.

  • GVZ
    • GVZ bezeichnet die Gebäudeversicherung des Kantons Zürich.

H

  • Hauptnutzfläche
    • Nach SIA 416 ist die Hauptnutzfläche jener Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient. Bei Wohnimmobilien ist die Hauptnutzfläche grundsätzlich als Wohnfläche zu verstehen.

  • Hauptwohnfläche (Wohnfläche)
    • Die Hauptwohnfläche (auch Wohnfläche) entspricht bei Wohnimmobilien der Hauptnutzfläche, d.h. der für das Wohnen bestimmten Fläche. Teil der Nebennutzfläche als Gegensatz zur Wohnfläche sind zum Beispiel Kellerräume, Estrichabteile, Balkone oder Veloräume.

  • Hauseigentümerverband (HEV)
    • Vertritt die Interessen von Hauseigentümern und Vermietern in der Schweiz. Der Verband zählt rund 340'000 Mitglieder und setzt sich für die Förderung und Erhaltung des Wohn- und Grundeigentums ein (https://www.hev-schweiz.ch).

  • Hedonische Bewertung
    • Die hedonische Schätzung ist eine Methode zur Bewertung einer Immobilie, welche einem statistischen Vergleichswertverfahren folgt. Dabei wird Bewertungsobjekt (Dimensionen, Zustand, Ausbaustandard, Lage) mit in näherer Vergangenheit erzielten Transaktionspreisen ähnlicher Objekte verglichen. Die hedonische Bewertung ist im Zusammenhang mit dem Verkauf von Wohneigentum die am meisten genutzte Bewertungsmethode.

  • Home Staging
    • Home Staging ist eine Vermarktungsmassnahme, die durch das professionelle Einrichten einer Immobilie den Verkauf beschleunigen kann.

  • Hypothek

I

  • Immobilie
    • Eine Sache, die nicht bewegt werden kann. Meist ist damit eine Liegenschaft, ein Bauwerk oder ein Grundstück gemeint.

  • Immobilienbewirtschafter
    • Dienstleister, der im Auftrag der Eigentümerschaft den Unterhalt einer Immobilie sicherstellt. Kuoni Mueller & Partner bietet darüber hinaus auch sämtliche administrativen Aufgaben (kaufmännische Verwaltung).

  • Immobilienmakler
    • Dienstleister, die im Zusammenhang mit dem Verkauf von Immobilien als Vermittler zwischen der Verkäufer- und Käuferschaft tätig werden und bei Vertragsabschluss ein Honorar erhalten.

  • Hedonische Bewertung
    • Die hedonische Schätzung ist eine Methode zur Bewertung einer Immobilie, welche einem statistischen Vergleichswertverfahren folgt. Dabei wird Bewertungsobjekt (Dimensionen, Zustand, Ausbaustandard, Lage) mit in näherer Vergangenheit erzielten Transaktionspreisen ähnlicher Objekte verglichen. Die hedonische Bewertung ist im Zusammenhang mit dem Verkauf von Wohneigentum die am meisten genutzte Bewertungsmethode.

  • Immobilienverkauf
    • Der Immobilienverkauf beinhaltet diverse Prozessschritte, von der Bewertung über die Vermarktung und Besichtigung bis hin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags auf dem Notariat und der anschliessenden Eigentumsübertragung.

  • Industriebauten
    • Grosse, industrielle Grundstücke, deren Bauten und Anlagen der Herstellung von Konsum- und Produktionsgütern dienen.

  • Inkonvenienz
    • Entschädigungsanspruch an die Verursacher von Unannehmlichkeiten wie Kosten für Umtriebe, Verzögerung usw.

L

  • Lageklasse
    • Methode zur Bestimmung des Landwerts für den massgebenden Landbedarf anhand einer Verhältniszahl zwischen Landwert und Gesamtwert.

  • Lagerräume
    • Flächen zur Lagerung von Waren.

  • Landlord Representation
  • Landreserve
    • Als Landreserve wird die Mehrfläche betrachtet, welche ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils der Liegenschaft anderweitig verwendet oder sogar überbaut werden könnte. Diese Landreserve ist im Verkehrswert separat zu bewerten.

  • Landwert
    • Wert des Bodens überbauter oder nicht überbauter Grundstücke.

  • Lex Koller
    • Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Die Lex Koller beschränkt den Grundstückserwerb durch Personen im Ausland.

  • Konstruktionsflächen (KF)
    • Die Konstruktionsfläche KF ist die Grundrissfläche der innerhalb der Geschossfläche GF liegenden umschliessenden und innenliegenden Konstruktionsbauteile wie Aussen- und Innenwände, Stützen und Brüstungen. Einzuschliessen sind die lichten Querschnitte von Schächten und Kamine sowie Tür- und Fensternischen, sofern sie nicht der Nettogeschossfläche NGF zugeordnet sind. Bauteile wie versetzbare Trennwände und Schrankwände sind keine umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteile im Sinne dieser Norm. Die Konstruktionsfläche KF gliedert sich in Konstruktionsfläche tragend KFT und Konstruktionsfläche nichttragend KFN.

  • Liebhaberwert
    • Der Liebhaberwert einer Immobilie bringt den Wert zum Ausdruck, den eine Person einer Immobilie aus subjektiven Gründen zumisst. Bei Bewertungen ist der Liebhaberwert schwer einzuschätzen.

  • Liegenschaft
    • Ein oder mehrere Gebäude oder Grundstücke, die eine funktionale Einheit bilden, von der Umgebung abgegrenzt sind und auf gewisse Weise zusammenhängen.

  • Loft
    • Eine Wohnung in einem ehemaligen Fabrikgebäude oder einer Lagerhalle, welche zu Wohnzwecken umgebaut wurde. Lofts verfügen normalerweise über keine Einbauten oder Zimmerunterteilungen ausser den Nasszellen oder der Küche.

M

  • Maisonette
    • Eine Wohnung mit zwei oder mehr Geschossen, auch Duplex genannt.

  • Maklando
    • Tochterunternehmen der Kuoni Mueller & Partner Holding, die sich auf den digitalen Verkauf von Immobilien spezialisiert hat. (www.maklando.ch)

  • Maklerdienstleistung
    • Dienstleistung eines Immobilienmaklers rund um den Verkauf von Immobilien. Siehe auch Immobilienmakler.

  • Maklerhonorar
    • Die Entschädigung eines Immobilienmaklers für die erbrachten Dienstleistungen. Das Honorar ist in der Regel erfolgsbezogen.

  • Maklerprovision
    • In der Praxis üblich sind Vereinbarungen zwischen 2% - 3% des Verkaufspreises, abhängig von Art und Lage des Objekts.

  • Makrolage
    • Die Makrolage (Makro = gross) ist die Lage einer Liegenschaft im weiteren Umfeld. Massgebend für die Qualität der Markolage ist die Attraktivität der Region oder Gemeinde, resp. Stadt, in der die Immobilie steht. Die Makrolage ist relevant für die Bewertung einer Immobilie.

  • Marktpreis
    • Im freien Handel erzielter Preis.

  • Marktwert
    • Synonym für Verkehrswert. Siehe auch Verkehrswert.

  • Mietertrag
    • Der Mietertrag (auch Bruttomietertrag genannt) entspricht dem marktüblichen Ertrag aus einem Grundstück ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten.

  • Mietfläche
    • Als Mietfläche werden solche Flächen von Gebäuden bezeichnet, die im Rahmen von Mietverträgen einem oder mehreren Nutzern zugewiesen sind. In der Regel erfolgt der Ausweis von Mietfläche in m2.

  • Mietnebenkosten
    • Kosten, die nach Gesetz oder Mietvertrag dem Mieter nebst dem Mietzins belastet werden können.

  • Mietprofil
    • In einem Mietprofil werden die wichtigsten Suchkriterien der Mietinteressenten erfasst, wie Grösse und Art der Immobilie, Mietzins, Lage, Ausbaustandards etc.

  • Mietwert
    • Der Mietwert ist der als nachhaltig erzielbar geschätzte Ertrag.

  • Mietzins
    • Der Mietzins ist der tatsächlich erzielte Ertrag.

  • Mikrolage
    • Die Mikrolage (Mikro = klein) ist die Lage einer Liegenschaft im näheren Umfeld. Ausschlaggebend für die Qualität der Mikrolage ist die nähere Umgebung wie anliegende Strassen, das Viertel oder die Nachbarschaft. Die Mikrolage ist relevant für die Bewertung einer Immobilie.

  • Minergiestandard
    • Schweizer Baustandard für neue und modernisierte Gebäude, die sich insbesondere durch einen sehr geringen Energiebedarf und einen möglichst hohen Anteil an erneuerbaren Energien auszeichnen. https://www.minergie.ch

  • Mischwertmethode
    • Bei der Mischwertmethode wird durch Gewichtung von Real- und Ertragswert der Verkehrswert überbauter Grundstücke ermittelt. Bei dieser Methode ist es in der Schätzungspraxis üblich, den Realwert stets einmal und den Ertragswert mit einem Faktor (m) zu gewichten.

  • Miteigentum
    • Miteigentum besteht, wenn eine oder mehrere Personen anteilsmässige Eigentümer an einer Sache sind. Miteigentumsanteile sind Grundstücke im Sinne des Gesetzes (siehe Grundstück). Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen. Zur Verfügung über die ganze Sache ist Einstimmigkeit aller Miteigentümer erforderlich.

  • Miteigentumsanteil
    • Anteil eines Miteigentümers am Miteigentum an einer Immobilie.

  • MRICS
    • Die weltweit führende berufliche Qualifikation im Bereich Immobilien, Bauwesen und Infrastruktur. Einige unserer Partner sind ausgewiesene Experten und tragen den Titel «Chartered Surveyors».

N

  • Nebenflächen im Stockwerkeigentum
    • Beim Stockwerkeigentum wird zwischen der Wohnfläche und Nebenflächen unterschieden. Nebenflächen sind zum Beispiel Balkone, Terrassen oder Gartenflächen.

  • Nebennutzfläche (NNF)
    • Nach SIA 416 ist die Nebennutzfläche der Teil der Nutzfläche, der die Hauptnutzfläche zur Nutzfläche ergänzt.

  • Nettogeschossfläche (NGF)
    • Nach SIA 416 ist die Nettogeschossfläche jener Teil der Geschossfläche zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen.

  • Nettonutzfläche
    • Die Nutzfläche NF ist der Teil der Nettogeschossfläche NGF, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinn dient. Die Nutzfläche NF gliedert sich in Hauptnutzfläche HNF und Nebennutzfläche NNF.

  • Nettorendite
    • Als Nettorendite bezeichnet man das Verhältnis des Mietzinsüberschusses zum Gesamtkapital, das in Prozenten für ein Jahr ausgedrückt wird.

  • Neuwert
    • Kosten, die für ein neu zu erstellendes Gebäude anfallen.

  • Notariat
    • Das Notariat ist eine Stelle mit der Befugnis zur öffentlichen Beurkundung von Verträgen. In der Schweiz können Notariate entweder amtlich oder freiberuflich organisiert sein. Im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen fällt dem Notariat die Aufgabe zu, den Kaufvertrag auszuarbeiten und die Unterzeichnung zu beglaubigen.

  • Nutzfläche
    • Nach SIA 416 ist die Nutzfläche jener Teil der Nettogeschossfläche, der der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinn dient.

  • Nutzniessung
    • Die Nutzniessung ist eine Form einer Dienstbarkeit und im Zusammenhang mit Immobilien bedeutet die Nutzniessung das Anrecht auf den Gebrauch oder die volle Nutzung einer Immobilie. Eine Nutzniessungsdienstbarkeit ist im Grundbuch eingetragen.

P

  • Parzelle
    • Eine Parzelle ist eine definierte Landfläche mit einer Nummer und einem Eintrag im Kataster.

  • Planungs- und Baugesetz
    • Kantonale öffentlich-rechtliche Bauvorschriften, innerhalb deren die Gemeinden ihre Bau-und Zonenpläne zu erlassen haben.

  • Planungszone
    • Zone zur Sicherstellung ausstehender oder in Revision befindlicher Richt- oder Nutzungspläne.

  • Personaldienstbarkeit
    • Dienstbarkeiten zulasten von Grundstücken und zugunsten von Personen, z.B. Wohnrecht, Nutzniessungsrecht usw.

  • Portfolio- & Asset-Management
    • Dienstleistungen rund um die Zusammenstellung und Verwaltung eines bestehenden Immobilien-Portfolios, welche im Auftrag des Eigentümers erfolgen und dessen strategischen Ziele mittels Käufe, Verkäufe oder sonstige Massnahmen sichergestellt werden. (Siehe auch www.krem.ch).

R

  • Real Estate
    • Englischer Begriff für Immobilie, der damit verbundene Themen wie Vermietung, Verkauf, Bewirtschaftung oder ähnliches miteinschliesst.

  • Realwert
    • Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert.

  • Relativer Landwert
    • Wert des Bodens überbauter oder nicht überbauter Grundstücke.

  • Renovation
    • Als Renovation (lateinisch Erneuerung) wird die Instandsetzung von Immobilien verstanden. Im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf sind unter anderem von der Grundstückgewinnsteuer abziehbare Renovationen relevant.

  • Reservationsvereinbarung
  • Restnutzungsdauer
    • Differenz zwischen der theoretischen Gesamtlebensdauer und dem wirtschaftlichen Alter eines Gebäudes.

  • Retail
  • Richtplan
    • Ein Richtplan ist ein Instrument der schweizerischen Raumplanung und wird auf Gemeinde-, Kantons- sowie Bundesebene geregelt beziehungsweise angewendet. Der Richtplan kann verändert und erweitert werden. Er enthält mehr richtungsweisende Festlegungen (Spielregeln, Grundsätze). Im kantonalen Richtplan werden unter anderem raumwirksame Aktivitäten wie die Entwicklung von Siedlungen, Verkehr und Infrastruktur koordiniert.

  • Richtpreis/Richtwert
    • Ein Zahlenwert, der bei Bauvorhaben, beim Verkauf von Immobilien oder bei allgemeinen Berechnungen (z.B. Landpreis, Mietzins o.ä.) zum Vergleich bzw. zur Orientierung herangezogen werden kann.

  • Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
    • Die Royal Institution of Chartered Surveyors ist ein britischer Berufsverband von Immobilienfachleuten und Immobiliensachverständigen, dem auch Kuoni Mueller & Partner angehört.

  • Rückstellung
    • Betrag zur Deckung zukünftiger Investitionen in Erneuerungen und Renovationen (siehe auch Erneuerungsfonds).

S

  • Sachwert
    • Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert.

  • Sanierung
    • Eine Sanierung dient der baulich-technischen Wiederherstellung oder Modernisierung eines Gebäudes, um die Werterhaltung der Bausubstanz zu sichern und allenfalls den Wohnstandard zu erhöhen.

  • Schätzungsmethoden
    • Siehe Bewertungsmethoden

  • Schnellbewertung
    • Bewertung einer Immobilie zur Einschätzung des Verkaufspreises, welcher sich anhand weniger Parameter Online berechnen lässt. Die Einschätzung erfolgt in Zusammenarbeit mit Wüst Partner.

  • Schuldbrief
    • Wertpapier für eine grundpfandgesicherte, persönliche Forderung.

  • Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein (SIA)
    • Der Schweizerische Ingenieur- und Architektenverein (SIA) vereinigt als massgebender Berufsverband der Schweiz anerkannt qualifizierte Fachleute aus den Bereichen Bau, Technik, Industrie und Umwelt. Der SIA vertritt deren Interessen und steht für die kulturelle, soziale und wirtschaftliche Bedeutung der durch ihn vertretenen Berufe ein (https://www.sia.ch).

  • Schweizer Stockwerkeigentümerverband
  • Seegrundstück
    • Bebautes oder unbebautes Land, das sich unmittelbar am Seeufer befindet und einen eigenen Seezugang hat.

  • Servitut
    • Siehe Dienstbarkeit.

  • Spezialimmobilie
    • Immobilien, die für spezielle Zwecke genutzt werden, z.B. Lagerhallen, Rechenzentren, Spitäler, Hotels o.ä.

  • Standortfaktoren
    • Standortfaktoren bestimmen die Qualität eines Standortes und sind im Zusammenhang mit Immobilienbewertungen relevant. Harte Faktoren eines Standortes sind beispielsweise der Steuerfuss oder die Infrastruktur, während weiche Faktoren subjektiv gewichtete Eigenschaften sind wie Erholungsmöglichkeiten oder die Umweltqualität der Lage.

  • Steuerwert
    • Kapitalwert für die Vermögensbesteuerung.

  • Stockwerkeigentum
    • Das Stockwerkeigentum ist eine Form des Miteigentums und wird im Grundbuch eingetragen. Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum erwirbt der Käufer einen bestimmten Anteil an einem Grundstück oder einem Gebäude, welcher mit der Wertquote angegeben wird.

  • Studio
    • Ein Studio entspricht einer Einzimmerwohnung mit einer Kochnische.

  • Substanzwert
    • Auch Real- oder Sachwert genannt, setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude sowie den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten und dem Landwert.

  • SVIT
    • Organisation der Schweizer Immobilienwirtschaft mit einflussreicher politischer Stimme, die sich für die Interessen seiner Mitglieder im Bereich Immobilienbewirtschaftung, Verkauf, Beratung, Entwicklung und Bewertung einsetzen. Unsere Partner sind u.a. Mitglied der Kammer Unabhängiger Bauherrenberater (KUB) und der Bewertungsexpertenkammer SVIT (https://www.svit.ch)

T

  • Tauschvertrag
    • Ein Tauschvertrag regelt statt eines Kaufs den Tausch einer Liegenschaft. Es erfolgt keine finanzielle Vergütung, sondern die Tauschpartner erhalten jeweils das Grundstück des anderen. Erzielte Gewinne unterliegen eventuell der Steuerpflicht.

  • Tenant Representation

U

  • Überbauungsziffer
    • Die Überbauungsziffer (ÜZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Gebäudefläche (aGbF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Als anrechenbare Gebäudefläche gilt die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie.

  • Umbau
    • Umbau bezeichnet im Bauwesen das bauliche Verändern eines bestehenden Bauwerks. Je nach Umfang und Art des Gebäudes sind Umbaumassnahmen bewilligungspflichtig, insbesondere wenn es sich um denkmalgeschützte Gebäude handelt.

  • Umgebungsfläche (UF)
    • Flächen über ganz oder teilweise im Erdreich liegende Bauten oder Teile von Bauten gelten als Umgebungsflächen, sofern sie bepflanzt, begangen oder befahren werden können und mit dem anschliessenden Terrain in Verbindung stehen.

  • Umschwung
    • Schweizerische Bezeichnung für das zum Haus gehörende Grundstück, das in der Regel die freien oder begrünten Aussenflächen darstellt, die das Haus umgeben.

V

  • Vereinigung Zürcher Immobilienunternehmen (VZI)
    • Zusammenschluss von Immobilienunternehmen mit regionaler oder nationaler Ausrichtung, die insbesondere in der Wirtschaftsregion Zürich aktiv sind und der Kuoni Mueller & Partner als Mitglied angehört. (www.vzi.ch)

  • Verkaufsabschluss
    • Der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie wird mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar und der anschliessenden Eigentumsübertragung abgeschlossen.

  • Verkaufspreis
    • Der Preis, den die Käuferschaft beim Kauf der Immobilie an die Verkäuferschaft überwiesen hat. Der Verkaufspreis ist relevant für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer.

  • Verkaufsprozess
    • Der Verkauf einer Immobilie beinhaltet diverse Prozessschritte - von der Bewertung der Immobilie über die Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlungen bis hin zur Vertragsunterzeichnung durch die Verkäufer- und Käuferschaft beim Notariat.

  • Verkehrsfläche
    • Die Verkehrsfläche umschreibt gemäss SIA 416 jenen Teil der Nettogeschossfläche, der ausschliesslich deren Erschliessung dient.

  • Verkehrswert
    • Der Verkehrswert einer Immobilie entspricht dem Wert, der beim Verkauf am Markt erzielt werden kann.

  • Vermarktung
    • Die Vermarktung von Immobilien umfasst sämtliche Massnahmen und Aktivitäten, die der Gewinnung von Interessenten als potenzielle Käufer oder Mieter dienen.

  • Vertraulichkeitserklärung
    • Gleicht einem Geheimhaltungsvertrag oder einer Verschwiegenheitsvereinbarung (auch NDA, Non-Disclosure Agreement) in welchem die Unterzeichner ihr Stillschweigen über die laufenden Verhandlungen, deren Ergebnisse sowie über vertrauliche Unterlagen gegenüber den Vertragspartnern schriftlich zusichern.

  • Villa
    • Grosses, freistehendes Einfamilienhaus mit viel Umschwung.

  • Vorkaufsrecht
    • Mit einem Vorkaufsrecht hat dessen Inhaber das Recht, im Verkaufsfall einer Immobilie mittels einer Willenserklärung die Übertragung der Immobilie in sein Eigentum zu verlangen.

W

  • WEF
    • Bundesgesetz für die Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge.

  • WEG
  • Wertminderung
    • Wertverlust einer Immobilie, der aufgrund von Abnutzung, Baujahr, Alter oder infolge von Schäden und baulichen Mängeln den Neuwert der Liegenschaft minimiert.

  • Wertquote
    • Die Wertquote stellt den Anteil einer einzelnen Wohneinheit in Bezug auf die gesamte Liegenschaft dar. Sie wird prozentual oder in Tausendstel angegeben und im Grundbuch eingetragen.

  • Wertrelevanz
    • Als wertrelevant werden Sachverhalte im Zusammenhang mit Immobilien bezeichnet, die den Marktwert, resp. die Bewertung einer Immobilie positiv oder negativ beeinflussen. Einträge im Grundbuch, die Lage, der Ausbaustandard sowie der Zustand einer Immobilie sind unter anderem wertrelevant.

  • Wohnfläche
    • Die Wohnfläche stellt ausschliesslich die für das Wohnen bestimmte Fläche dar, d.h. exklusive Nebennutzflächen wie, Estrichabteile, Balkone oder Veloräume.

  • Wohnrecht
    • Das Wohnrecht räumt dem Begünstigten nach Art. 776 ZGB das Recht ein, ein Gebäude oder einen Teil davon für wohnliche Zwecke zu nutzen.

  • Wüest Partner
    • Kuoni Mueller & Partner arbeitet seit vielen Jahren in enger Partnerschaft mit Wüest Partner und nutzt deren Services für Immobilienbewertungen und detaillierte Analysen.

Z

  • Zeitwert/Zustandswert
    • Bezeichnet den Wert, der dem Neuwert unter Abzug der Wertminderung entspricht.

  • Zonenplan
    • Im Zonenplan wird der Nutzungszweck für ein bestimmtes Gebiet sowie die Art und das Ausmass der Nutzung verbindlich definiert.

  • Zustand
    • Der Zustand einer Immobilie dient unter anderem als wichtiges Bewertungskriterium. Je grösser die Mängel oder Gebäudeschäden, desto höhere Investitionen in Unterhalts- bzw. Erneuerungs- oder Sanierungsarbeiten sind notwendig.



 
































Wiki