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Bauliche Massnahmen im Stockwerkeigentum

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01. Juli 2021
Von Angelika Sauter

Wer eine Wohnung im Stockwerkeigentum kauft, wird automatisch Miteigentümer der gesamten Liegenschaft. Geht es um bauliche Massnahmen ist demnach Konsens gefragt. Jährlich werden neue, im Stockwerkeigentum erstellte Liegenschaften ein Alter erreichen, in welchen Sanierungsmassnahmen unabdingbar sind. Davon ausgehend, dass die Erneuerungsfonds grösstenteils ein starkes Defizit aufweisen und lediglich Teile der Sanierungskosten zu decken vermögen, besteht dringender Informations– und Handlungsbedarf.

Sanierungen im Stockwerkeigentum - Ein Gemeinschaftsprojekt für Eigentümer

Stockwerkeigentum ist sowohl als selbstgenutzter Wohnraum als auch als Kapitalanlage ein attraktives Investitionsobjekt. Anstatt eine Wohnung zu mieten und an – vor allem in der Stadt Zürich – hohe Mietpreise gebunden zu sein, erhalten Stockwerkeigentümer eine Immobilie, die über die Jahre an Wert gewinnt. Was viele jedoch nicht bedenken: Als Teil der Eigentümergemeinschaft sind Stockwerkeigentümer mitverantwortlich für Sanierungsarbeiten und tragen die damit verbundenen Kosten. Deshalb spielen ein angemessen dotierter Erneuerungsfonds und eine kompetente Betreuung der Eigentümergemeinschaft für Stockwerkeigentümer eine tragende Rolle. Kuoni Mueller & Partner betreut bereits seit vielen Jahren diverse Liegenschaften im Stockwerkeigentum und weiss die Kennzahlen der Erneuerungsfonds sowie allfällige Sanierungen realistisch einzuschätzen. Immer wieder beobachten wir, dass eine gemeinsame Entscheidungsfindung bezüglich geeigneter Massnahmen und anfallender Kosten innerhalb der Stockwerkeigentümerschaft Probleme aufwirft. Daher ist es für Sie als Stockwerkeigentümer wichtig, sich mit den Möglichkeiten der Finanzierung von Sanierungsarbeiten frühzeitig auseinanderzusetzen und zu erfahren, was Sie als Stockwerkeigentümer zwingend wissen müssen bzw. wie die Entscheidungen in der Eigentümergemeinschaft gefällt werden.

Die Eigentümergemeinschaft als Entscheidungsapparat für Stockwerkeigentum

Mit dem Erwerb einer Wohnung kaufen Sie eine Immobilie anteilig, das heisst, Sie werden automatisch Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft. Sie erhalten ein Stimmrecht, das Sie unter anderem dazu berechtigt, Sanierungsarbeiten zu beschliessen und deren Umsetzung zu planen. Allgemein gilt dabei, dass für den Beschluss notwendiger Massnahmen wie der Reparatur von Leitungen oder der Sanierung des Dachs eine einfache Mehrheit der Stimmen ausreicht. Bei nützlichen Massnahmen hingegen, die die Wohnqualität oder Energieeffizienz steigern, muss eine qualifizierte Mehrheit zustimmen. Darunter versteht man eine Mehrheit der Einzelstimmen, die gleichzeitig auch die Mehrheit der Wertquoten besitzt. Luxuriöse Massnahmen schliesslich, die ausschliesslich der Verschönerung oder Ansehnlichkeit des Objekts dienen, müssen einstimmig beschlossen werden. Im Einzelfall kann das Reglement anderweitige Regelungen vorgeben.

Grafik STWE ( )

Die Krux der Entscheidungsfindung

Die Ansprüche jedes einzelnen Stockwerkeigentümers sind unterschiedlich gewichtet, was eine Einigung oftmals erschwert. In vielen Fällen ist die Anzahl der Stimmberechtigten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft derart gross, dass ein Findungsprozess aussichtslos erscheint. Bei grossen Immobilien sind teilweise über 100-200 Eigentümer an einem einzelnen Objekt beteiligt. Hinzu kommt, dass durch einen Immobilienverkauf oder beispielsweise eine Erbschaft viele Immobilien im Stockwerkeigentum die Besitzer gewechselt haben, was eine Divergenz der Interessen innerhalb der Gemeinschaft zur Folge hat. Um dennoch sinnhafte Beschlüsse zu treffen, ist es deshalb hilfreich, die Eigentümergemeinschaft zusätzlich von einem kompetenten Immobilienpartner betreuen zu lassen, der Sie mit seiner fachlichen Expertise neutral in Sanierungsfragen berät und die Eigentümer so in ihrer Entscheidungsfindung und Finanzplanung unterstützt.

Finanzieren von Sanierungen durch Erneuerungsfonds und Investition

Um die Kosten für grosszyklische Sanierungsmassnahmen zu decken, legen viele Eigentümergemeinschaften Erneuerungsfonds an, in die jeder Stockwerkeigentümer jährlich einen festgelegten Teil des Gebäudeversicherungswerts einzahlt. Dadurch stehen finanzielle Rücklagen zur Verfügung, die exklusiv für diesen Zweck vorgesehen sind. Es besteht grundsätzlich keine Pflicht zur Anlegung eines Erneuerungsfonds. In der Praxis wird dieser jedoch meist verlangt und reglementarisch geregelt. Die im Reglement vorgeschriebenen Mindesteinzahlungen sind oft nicht Basis einer durch Spezialisten durchgeführten, langfristigen Finanzplanung, sondern basieren auf überholten Empfehlungen und Praxisgewohnheiten, welche eine jährliche Äufnung von ca. 0.2-0.5 Prozent des Gebäudeversicherungswertes als ausreichend empfinden. Weiter wird oftmals eine Obergrenze festgelegt, bis zu welcher der Erneuerungsfonds geäufnet werden soll. Die Praxis zeigt, dass sowohl eine derart tiefe jährliche Einlage als auch ein zu tief angesetztes Kostendach, allfällige Sanierungsstaus fördert. Um rechtzeitig die erforderliche Einlage zu ermitteln, sollte ein Gutachten durch einen Experten in Erwägung gezogen werden. Kuoni Mueller & Partner bietet diese Dienstleistung im Rahmen eines Beratungs– und Planungsmandates an und stellt sicher, dass einem Sanierungsstau rechtzeitig entgegengewirkt werden kann und Abwehrhaltungen einzelner Eigentümer vermieden oder zumindest reduziert werden können.

Private Rücklagen für Sanierungsmassnahmen bilden

Sollten die Mittel im Erneuerungsfonds dennoch nicht ausreichen, sind die restlichen Sanierungskosten durch die einzelnen Stockwerkeigentümern zusätzlich einzuschiessen, die einen Nutzen aus der Massnahme ziehen. Dabei gilt: Sobald Sie Zugang zur Neuanschaffung haben oder Ihre Wohnqualität durch die geplante Massnahme erhalten bzw. verbessert wird, müssen Sie einen Teil der Mittel dafür aufbringen. Es empfiehlt sich also, neben dem Erneuerungsfonds private Rücklagen für Sanierungen zu bilden.

Damit auch Sie bei der Sanierung Ihrer Immobilien im Stockwerkeigentum bestens beraten sind, stehen wir Ihnen mit Rat und Tat zur Seite: Von der Begutachtung des Objekts und der Planung von Sanierungen können Sie voll auf die Erfahrung und Kompetenz unserer Partner zählen. Kontaktieren Sie uns bei Interesse telefonisch unter 043 344 65 40 (Kuoni Mueller & Partner Management AG), damit wir gemeinsam Ihre Sanierungspläne in die Tat umsetzen können.