Steuern sparen mit werterhaltenden Investitionen
21. Juni 2021
Hausbesitzer wissen: Die Instandhaltung einer Immobilie ist mit hohen Kosten verbunden und nicht jede Renovierung oder bauliche Veränderung ist steuerlich absetzbar. Der Unterschied zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen ist mitunter nur marginal und Bedarf eines umsichtigen Vorgehens.
Steuervorteile bei Immobilien:
Welche Investitionen sind absetzbar?
Wenn Sie eine Villa, eine Wohnung oder ein Haus kaufen, fallen dauerhaft laufende Kosten an: Renovierung, Instandhaltung und Steigerung des Wohnkomforts können besonders bei Altbauten, wie sie zum Beispiel im historischen Stadtzentrum Zürichs und dem Kanton Zug zu finden sind, schnell mit horrenden Beträgen zu Buche schlagen.
In vielen Fällen gibt es die Möglichkeit, durch Steuervorteile Abhilfe zu schaffen. So können sämtliche Massnahmen, die dazu beitragen, dass Ihre Immobilien komfortabel und sicher nutzbar bleiben - sogenannte werterhaltende Investitionen -, von der Steuer abgesetzt werden. Bei der Planung und Umsetzung ist jedoch Vorsicht geboten, denn der Gesetzgeber kennt, neben den werterhaltenden, auch wertvermehrende Investitionen, welche nicht absetzbar sind. Der Unterschied ist nicht immer eindeutig und variiert je nach Kanton. Wer von den jeweiligen Steuervorteilen profitieren will, ist gut beraten, sich vorab bei einem Immobilientreuhänder oder den zuständigen Steuerbehörden zu informieren.
Der Unterschied zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen
Als Eigentümer haben Sie dafür Sorge zu tragen, dass Ihre Immobilien angemessene Wohnbedingungen bieten und gesetzliche Vorgaben erfüllen. Somit handelt es sich bei werterhaltenden Investitionen um Arbeiten, deren Ausführung zwingend notwendig ist. Massnahmen, die dazu dienen, die Bewohnbarkeit Ihrer Immobilien zu gewährleisten - deren Wert zu erhalten -, können deshalb von der Steuer abgesetzt werden. Darunter fallen zum Beispiel Reparaturen oder der Ersatz von Einrichtungen, Fassadenarbeiten oder Verwaltungsausgaben.
Zudem können in manchen Kantonen Steuervorteile für Investitionen mit Energiespareffekt wie Solaranlagen, Wärmepumpen oder die Verbesserung der Wärmeisolation geltend gemacht werden, selbst wenn diese wertvermehrend sind. Gerade Privatpersonen, die Immobilien in verschiedenen Kantonen als Kapitalanlage nutzen, sollten sich vor Ort von einem Experten darüber aufklären lassen, welche Steuervorteile für Ihre Immobilien an den jeweiligen Standorten geltend gemacht werden können. Eigentümer von Liegenschaften in Zürich können Investitionen in energetische Massnahmen in jedem Fall steuerlich absetzen, zumindest sofern sie nicht bereits anderweitig subventioniert werden (siehe auch Merkblatt Kanton Zürich).
Anders verhält es sich bei Investitionen, die den Wert einer Immobilie steigern. Wenn ein Haus, eine Villa oder eine Wohnung durch Neuanschaffungen oder bauliche Massnahmen wie das Anlegen eines Cheminés, der Bau einer Garage oder durch die Vergrösserung einer Küche mit zusätzlich hochwertigeren Elektrogeräten erweitert werden, sind die Kosten nicht von der Steuer absetzbar. Wertvermehrend ist demnach dasjenige, was den 1:1 Ersatz übersteigt. Dafür rechtfertigen wertvermehrende Investitionen eine Erhöhung der Miete, selbst wenn diejenigen, die das Haus oder die Wohnung mieten, sie nicht subjektiv als förderlich für den Wohnkomfort wahrnehmen. Ebenso steigt durch sinnvolle wertvermehrende Investitionen, der beim Immobilienverkauf zu erwartende Kaufpreis häufig um weitaus mehr als Sie darin investiert haben. Es empfiehlt sich deshalb, im Voraus zu klären, wie sich eine Investition auf den Wert Ihrer Immobilie auswirkt - Kuoni Mueller & Partner berät Sie dabei gerne und kann Ihnen kompetente Partner empfehlen, die die konkrete Planung und Umsetzung Ihres Vorhabens für Sie in die Wege leiten. Sprechen Sie uns darauf an!
Möglichkeiten, Steuern zu sparen
Generell gilt, dass Sie Ihre Immobilien im Kanton der Liegenschaft versteuern müssen, wobei die erstattungsfähigen Kosten mit dem steuerbaren Einkommen verrechnet werden. Für überwiegend selbstgenutzte Immobilien haben Sie die Möglichkeit, einen pauschalen Abschlag anrechnen zu lassen, der je nach Kanton zwischen 10 und 20% des Bruttoertrags des Hauses, der Wohnung oder der Villa beträgt. Im Kanton Zürich beispielsweise können für eine selbstgenutzte Immobilie 20% des Ertrags pauschal abgesetzt werden; im Kanton Zug sind 10% für Häuser absetzbar, die in den letzten zehn Jahren erbaut wurden, und 20% für ältere Gebäude. Deshalb lohnt sich eine genaue Abwägung, ob es günstiger ist, den Pauschalabschlag anzurechnen oder stattdessen die effektiven Kosten einzeln nachzuweisen und steuerlich abzusetzen.
Bei geschäftlich genutzten Immobilien hingegen ist kein Pauschalabzug möglich. Hier gilt es, die tatsächlichen Kosten anhand von Rechnungen und Belegen für ausgeführte Arbeiten nachzuweisen. Kosten für bauliche Massnahmen können dabei nur in dem Jahr verrechnet werden, in dem diese durchgeführt wurden. Die einzige Ausnahme bilden Energiesparkosten, die bis zu drei Jahre lang von der Steuer abgesetzt werden können, wenn sie Ihr steuerbares Einkommen im ersten Jahr übersteigen. Es kann sich also durchaus lohnen, werterhaltende Investitionen über einen längeren Zeitraum zu staffeln, um die Steuerprogression zu brechen und zusätzlich Steuern zu sparen.
Als erfahrene Immobilienmakler erkennen wir das Potenzial einer Immobilie und zeigen Ihnen die vielfältigen Optionen auf, die Ihnen zum einen Steuervorteile gewähren und die zum anderen den Wert Ihres Eigenheims oder Mehrfamilienhauses erhalten oder gar steigern. Ganz gleich, ob Sie Immobilien kaufen, renovieren oder eine Verwaltung für Ihre Bestandsimmobilie suchen. Unsere Partner und Makler stehen Ihnen kompetent mit Rat und Tat zur Seite. Kontaktieren Sie uns telefonisch unter 043 344 65 65 oder auf unserer Website (https://www.kmp.ch/de/kontakt) für eine persönliche Beratung.
