Szenarien für den Schweizer Immobilienmarkt

26. März 2020
Von Dominik Weber MRICS

Das Coronavirus hält die Welt in Atem und bringt das wirtschaftliche Leben in fast allen Bereichen zum Erliegen. Dies wird auch Folgen für den lokalen Immobilienmarkt haben – insbesondere für Büro- und Gewerbeimmobilien. Die Konjunktur könnte sich jedoch schon ab Juli langsam wieder erholen.

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Der Ausbruch der COVID-Pandemie verursacht weltweit grosse Unsicherheit, die sich 1:1 an den Finanzmärkten wiederspiegelt. Die genauen Auswirkungen auf die Wirtschaft sind zwar noch nicht vollumfänglich absehbar, aber die seit Dienstag sinkenden Zahlen an Neuerkrankungen geben zumindest Anlass zur Hoffnung. Hoffnung, dass die nationalen Massnahmen zur Eindämmung des Coronavirus greifen und damit ein Ende der teilweisen Stilllegung der Wirtschaft auf Mitte Mai absehbar ist. Vor diesem Hintergrund teilen wir die Annahmen führender Chefökonomen, die bereits in der zweiten Jahreshälfte von einer teilweisen «Rückkehr der normalen inlandsorientierten Wirtschaftsaktivitäten» ausgehen.  

Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekt

Trotz der drohenden Rezession erachten wir den Wohnungsmarkt als stabil. Zwar verlangsamen sich Transaktionsprozesse teilweise, aber nach wie vor stellen Investitionen in Betongold eine sichere Anlage dar. Einzig sinkende Mieteinnahmen und höhere Leerstandsquoten, verursacht durch eine von vielen Experten prognostizierte steigende Arbeitslosenzahl sowie geringere Zuwanderung, könnten dieses Bild trüben. Die Finanzexperten gehen hier von einem Anstieg der Leerstandsziffer auf über 2.9% aus, was den Druck auf die Angebotsmieten leicht erhöhen würde, den Besitzern aber nur marginale Einbussen bescheren dürfte. 

Büro- und Gewerbeimmobilien, vor allem Ladenflächen, sind betroffen

Leidtragende der Coronakrise werden insbesondere der Detailhandel, die Gastronomie sowie die Tourismusbranche und vereinzelte KMU-Betriebe sein. Durch den auferlegten Shutdown geraten diese Unternehmen zunehmend ins Wanken. Das vom Bund zugesicherte Hilfspaket von knapp 40 Milliarden Franken sorgt bei den betroffenen Unternehmen zwar für eine kurzfristig gesicherte Liquidität, aber dennoch ist anzunehmen, dass die Zahl an Konkursen zunehmen wird. Ein Mietzinsausfallrisiko ist somit möglich, aber eher bei kleineren Betrieben wahrscheinlich. Ein weiterer Aspekt, der sich negativ auf das Immobiliensegment auswirken wird, ist die Tatsache, dass der Online-Handel und die Digitalisierung im Zuge der Krise einen extremen Aufschwung erfährt. Die Erfahrungen, die mit Home-Office, virtuellen Sitzungen und Schullektionen gemacht werden, dürften eine treibende Kraft bleiben, die unsere Arbeits- und Konsumwelt weiter umgestalten wird. Besitzer von Gewerbe- als auch Büroliegenschaften werden es demnach künftig etwas schwerer haben, ihre Flächen wie bis anhin zu vermieten – es sei denn, sie beweisen Flexibilität und zeigen sich offen gegenüber innovativen, kreativen Lösungen und Nutzungskonzepten. Die Nachfrage nach effizienten Büroflächen an gut gelegenen Standorten bleibt ungebremst – vor allem im CDB.

Der Traum vom Eigenheim

Der private Wohnungsmarkt scheint weitgehend Corona-resistent. Dafür sprechen nicht zuletzt die bis auf Weiteres unverändert tiefen Zinsen, die letztendlich stabilisierend wirken. Einzig hochpreisige Immobilien werden möglicherweise eine kleine Preisreduktion erfahren. Dies vor dem Hintergrund, dass das Käufersegment von luxuriösen Liegenschaften erfahrungsgemäss an der Börse investiert. Durch den pandemiebedingten Kursabsturz am Aktienmarkt entstehen ihnen Verluste, die kurzzeitig die Liquidität beeinträchtigen oder zumindest für mehr Zögerlichkeit sorgen könnte. Das tiefe und mittlere Preissegment hingegen wird keine Auswirkungen spüren. Allgemein rechnen wir mit etwas längeren Transaktionszeiten im Residentialbereich. Letztendlich werden die Immobilien aber gestärkt aus dieser «Krise» hervorgehen. Die Käufer werden lieber in Immobilien statt in Aktien investieren.

Fazit

Infolge der Pandemie wird die Schweizer Wirtschaft – wie weltweit alle Länder – einen Einbruch verzeichnen. Doch signalisieren die hoffentlich sinkenden Zahlen an Neuerkrankungen ein deutliches Zeichen: Zuversicht. Zuversicht, dass wir rückblickend bisher an jeder Krise wachsen konnten. Entscheidend ist, wie flexibel wir mit der jeweiligen Situation umgehen, welche kreativen Ideen wir entwickeln, um einen Richtungswechsel vorzunehmen. So wird die Coronapandemie ihre Spuren hinterlassen und mancherorts für Veränderungen sorgen – Verlierer und Gewinner hervorbringen. Zu letzterer Gruppierung zählen aus Immobiliensicht voraussichtlich die IT-Branche, der Onlinehandel und damit Warenlager, Logistik- und Data-Center. Diese Bereiche werden künftig wohl eine grössere Nachfrage verursachen.