Immobilien im Baurecht

22. September 2022
Von Jessika Baccetti

Im zurzeit hochpreisigen Immobilienmarkt stellen Immobilien im Baurecht ein attraktives Angebot dar, um auch mit weniger finanziellen Eigenmitteln, Liegenschaften zu erwerben. Dennoch will der Erwerb auf Zeit gut bedacht sein und Baurechtsverträge sollten zuvor genau unter die Lupe genommen werden.

Bauland muss nicht zwingend käuflich erworben werden. Es gibt zahlreiche private Grundstückbesitzer sowie Gemeinden und Kantone, die ihre Parzellen im Baurecht abgeben. Mittels Baurechtsvertrag gewähren sie privaten oder institutionellen Investoren das Recht auf die Nutzung des Grundstücks für eine bestimmte Zeit und gegen Abgabe eines Baurechtszins. Die Zeitspanne variiert in der Regel zwischen 30 und maximal 100 Jahren. Die Dauer, der Zweck der Nutzung, die Höhe des Baurechtzins, allfällige Vorkaufs- und Mitbestimmungsrechte sowie die Ausgestaltung des Heimfalls nach Ablauf der Frist bilden dabei die wichtigsten Parameter innerhalb des Vertrags.

Welche Vorteile bieten Immobilien im Baurecht?

Wer in Zürich ein Grundstück oder eine Immobilie im Baurecht erwirbt, muss in der Regel weitaus weniger finanzielle Eigenmittel aufbringen. Es entfallen die Landerwerbskosten, stattdessen stehen Zahlungen für die Landnutzung in Form eines wiederkehrenden Baurechtzinses an, der in vielen Fällen steuerlich attraktiv sein kann. Der Baurechtnehmer ist somit Eigentümer auf Zeit. Eigeninvestitionen sollten sich über die Dauer des Vertrags rentieren. Der Festlegung des Baurechtzinses fällt bei der Renditeberechnung daher eine wichtige Rolle zu.

Festlegung des Baurechtszins

Der Baurechtszins ist Vertragssache. Er basiert auf der Verzinsung des Landwertes und wird meistens an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt. In der Regel wird der Baurechtszins periodisch alle drei bis fünf oder zehn Jahre neu angepasst. Die Höhe des Baurechtzins als auch die entsprechenden Anpassungsmechanismen sollten beim Vertragsabschluss zwingend festgelegt werden. Anhand der sogenannten Risikoklausel stellt der Baurechtgeber zu seinem Gunsten sicher, dass trotz sinkendem Referenzzinssatz der Baurechtzins nicht unter dem Anfangsniveau fallen darf. 

Rechte und Pflichten

Das Baurecht ist im Grundbuch bei der belastenden Parzelle als dauernde und selbständige Dienstbarkeit eingetragen. Somit ist das Baurecht einen eigenständige Liegenschaft. Das heisst: der Boden und die Immobilie können unabhängig voneinander  belastet, vererbt oder gar veräussert werden. Sämtliche Rechte und Pflichten gehen dabei an die neuen Eigentümer über. Sind die vereinbarten Konditionen gut, steht einem Eigentümerwechsel nichts im Wege. Bei geringer Restlaufzeit hingegen wird der Markt an potenziellen Kaufinteressenten dünn. Ohnehin gilt es zu berücksichtigen, dass der Grundeigentümer in der Regel das Vorkaufsrecht hat - es sei denn, es wurde bei Vertragsabschluss explizit wegbedungen.

Die Frist ist abgelaufen

Spätestens bei Ablauf der Baurechtsdauer werden die, gemäss Baurecht erstellten Gebäude – sofern kein Abbruch vertraglich vereinbart wurde – automatisch dem Grundstückseigentümer zugeschrieben, der in der Regel eine angemessene Entschädigung an den Baurechtnehmer zu zahlen hat. Die Höhe der sogenannten Heimfallentschädigung ist Verhandlungssache beider Parteien und führt nicht selten zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Wir raten daher, bereits bei Vertragsabschluss einen Immobilienexperten hinzuzuziehen und zu definieren, durch wen eine Bewertung als Schiedsgutachten vorgenommen werden soll. Je detaillierter der Baurechtsvertrag zu Beginn ausgearbeitet wird, desto geringer das Risiko eines späteren Streitfalls.

Unsere Partnerin Jessika Baccetti steht Ihnen gerne beratend zur Seite. Als erfahrene Immobilienbewerterin und ISO-zertifizierte Gerichtsexpertin weiss sie sämtliche relevanten Aspekte eines Baurechtsvertrages zu benennen und gewinnbringend umzusetzen. Zögern Sie daher nicht, sie frühzeitig zu kontaktieren.