Nachhaltigkeitsansätze bei der Immobilienbewertung

31. August 2022

Jessika Baccetti leitet seit Anfang Juni als neue Partnerin den Bereich Real Estate Valuation. Gemeinsam mit ihren drei Teammitgliedern bewertet die erfahrene Immobilienbewerterin zahlreiche Liegenschaften - zunehmend auch solche mit Nachhaltigkeitszertifikaten.

Was versteht man unter Nachhaltigkeit im Kontext Immobilien?

Der Begriff Nachhaltigkeit wird mitunter sehr inflationär und oftmals einseitig im Sinne des Klimaschutzes gebraucht. Für uns als Immobilienbewerter unterliegt das Thema jedoch einem Zusammenspiel verschiedener Faktoren. Neben den ökologischen, beleuchten wir auch die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Aspekte. Gemeinsam beeinflussen sie den Wert einer Immobilie.

Wie müssen wir uns das konkret vorstellen? 

Stellen Sie sich eine Liegenschaft vor, die zentral gelegen ist, mit optimaler Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Ärzten; die eingebettet in einer attraktiv gestalteten Aussenanlage liegt, mit einem hohen Freizeit- und Erholungswert. Die Immobilie spricht eine breite Nutzergruppe an und lässt idealerweise eine flexible Nutzung zu, was sich positiv auf die Vermarktung auswirkt. Das Gebäude ist aus nachhaltigen Baumaterialien erbaut und entspricht zudem neusten energetischen Standards. CO2-Emissionen werden vermieden, natürliche Ressourcen geschont, es gibt weder Schadstoffe noch Lärmimmissionen, sondern nur zufriedene Mieterinnen und Mieter, die das Leerstandrisiko gegen Null reduzieren und eine langfristig sichere Rendite garantieren.

Wie gross ist das Interesse an nachhaltigen Immobilien im Schweizer Markt?

Anhand des grossen Angebots an ESG-Ratings (Environment, Social, Governance) zeigt sich, dass das Bedürfnis, Nachhaltigkeit von Portfolios zu messen, in den letzten Jahren konstant gewachsen ist. Zu den beiden ursprünglichen Ratings aus dem Jahr 2009, ESI und GRESB, sind zahlreiche neue Anbieter dazugekommen (SSREI, ECORE, UNIL, CRREM, PACTA). Allein dieses Jahr sind drei weitere Labels auf den Markt gekommen: AMAS, REIDA CO2-Benchmark, REMMS. Das Problem dieser Ratings ist, dass die Parameter von direkten und indirekten Emissionen sowohl während des Betriebs der Liegenschaft als auch in Bezug auf den gesamten Lebenszyklus unterschiedlich gewichtet werden. Somit ist kaum eine Vergleichbarkeit möglich. Einfacher ist es mit den Labels, wie das in der Schweiz am meisten bekannte «Minergie», welches bei Erstellung oder Umbau für einzelne Immobilien ein Zertifikat ausstellt. Gemäss Geschäftsbericht Minergie 2020 wurden von 1998 bis 2020 insgesamt 51'302 Gebäude mit den Labels Minergie, Minergie Eco, Minergie P, Minergie P Eco, Minergie A, Minergie A Eco zertifiziert. 93 Prozent davon sind Neubauten, nur 7 Prozent Sanierungen. Das zeigt: es besteht noch viel Luft nach oben.

Worin liegt die grösste Herausforderung bei der Wertermittlung nachhaltiger Immobilien?

Es gibt diverse Bewertungsansätze, die je nach Objektart und Standort variieren. Angefangen bei der kantonalen Vereinbarung MuKEn, oder dem «Nachhaltigkeit und Wertermittlung Leitfaden (NUWEL)» bis hin zum ESI-Indikator (Economic Sustainability Indicator) oder internationalen Standards wie SEED. Leider gibt es trotz aller Bemühungen noch keine allgemeingültige Rechenformel oder eine einheitliche Methodik für die Wertermittlung einer nachhaltigen Immobilie, welche konkret die Wertdifferenz für Nachhaltigkeit ausweisen würde. Es ist vielmehr eine gesamtheitliche gutachterliche Beurteilung, die wir vornehmen und indirekt in der Bewertung einfliessen lassen.

Werden nachhaltige Immobilien demnach höher bewertet?

Tendenziell haben institutionelle Käufer eine höhere Zahlungsbereitschaft für nachhaltige Immobilien. Jeder Investor wirbt für seine nachhaltige Anlagestrategie, das gehört heute zum guten Ton. Die Zertifikatsersteller verdienen gutes Geld mit der Zertifizierung. Die höheren Transaktionspreise führen aber zu einer niedrigeren Rendite, da das Objekt ein geringeres Risiko aufweist. Höhere Rendite bedeutet höheres Risiko und nicht bessere Anlage. Interessant ist, dass im Einfamilienhausbereich zwar oft nachhaltig gebaut wird, von einem Zertifikat aufgrund der hohen Kosten aber Abstand genommen wird. Mit Hinsicht auf die problematische energetische Lage bekommt der Aspekt der Nachhaltigkeit vor allem bei den Heizsystemen einen grossen Schub. Im aktuellen Schweizer Immobilienmonitor der Credit Suisse (Q2 2022) wird von einem Anstieg der Heizkosten von rund 38 Prozent ausgegangen. Das bedeutet, dass die Zahlungsbereitschaft (oder Kaufkraft) für den Mietzins sinkt. Der Renditeertrag gerät somit unter Druck. ​

Sie möchten den Wert Ihrer Immobilie analysieren lassen? Jessika Baccetti (jessika.baccetti@kmp.ch, +41 43 344 65 24) freut sich über Ihre Kontaktaufnahme!