Was macht ein gutes Investment aus?

03. Juli 2017

Liegenschaften sind nach wie vor eine beliebte Anlageklasse. Damit Investitionen in das sogenannte Betongold jedoch keine Flucht, sondern eine wohl überlegte Vermögensumschichtung darstellen, sollten Anleger die Chancen und Potenziale einer Liegenschaft vorab fundiert prüfen.

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​Was macht ein gutes Investment aus?

Abhängig von der Investitionsstrategie des jeweiligen Käufers, sind sowohl neuwertige Liegenschaften als auch Mehrfamilienhäuser mit Sanierungsbedarf eine sinnvolle Investition. Unter den aktuellen Marktbedingungen und der Tendenz des Überangebots ist es zurzeit ratsam, Investments in Liegenschafen mit unterdurchschnittlichen Mieten im Verhältnis zur Lage zu bevorzugen. Dies sind somit in der Regel sanierungsbedürftige Liegenschaften. Der Vorteil? Zum einen wird die Nachfrage nach günstigen Wohnungen auch bei einem Überangebot noch vorhanden sein, und zum anderen bleiben ausreichend Reserven für die Zukunft vorhanden. Wichtig ist es, auch im Alltäglichen Potenziale und Chancen zu erkennen.

Seit mehr als sieben Jahren wird in der Schweiz von einer drohenden Immobilienblase gesprochen. Anfangs nur auf den Eigenheimmarkt bezogen, haben jedoch auch Mehrfamilienhäuser immer mehr an Wert gewonnen – konkret mehr als 50 Prozent an Wertzuwachs seit der Finanzkrise. Entsprechend sind die Ankaufsrenditen auf dem Sinkflug. Und trotzdem investieren institutionelle Investoren munter weiter in Immobilien. Der Grund liegt in den mangelnden Alternativen. Betrachtet man die Renditen von Bundesobligationen, Aktien und Co., sind die Immobilien bei Weitem immer noch die beste Anlageklasse. Das direkte Investieren in eine Immobilie ist naturgemäss jedoch eine träge und langfristige Sache – vor allem in Zeiten, in denen die Renditen tief und die Nachfrage gross ist. Eine saubere und fundierte Ankaufs-prüfung ist daher das A und O.

Kuoni Mueller & Partner führt fundierte Ankaufsprüfungen für Investoren durch. Dabei wird eine käuferseitige Due Diligence durchgeführt. Neben steuerlichen, rechtlichen und finanziellen Aspekten richtet sich das Augenmerk vor allem auf bauliche Themen und Marktabklärungen. Oberstes Ziel dabei ist es, Chancen und Risiken zu erkennen. Gibt es Nutzungspotenziale in Form von zusätzlichen Ertragsflächen oder höheren Erträgen auf den bestehenden Flächen? Welche Mittel müssen eingesetzt werden, um solche Potenziale zu realisieren? Wie nachhaltig sind die bestehenden Erträge? Können Kosten gesenkt werden? Wie flexibel kann auf Nachfrageentwicklungen reagiert werden? Was wird von den Mietern in zehn Jahren nachgefragt werden?

Wer auf diesem Gebiet über ausreichende Erfahrungen im Vermietungsmanagement verfügt, ist klar im Vorteil. Denn: Fachleute kennen die Ansprüche seitens der Mieter genau und wissen Entwicklungen im Markt richtig einzuschätzen. Dazu zählen nicht nur Trends und Statistiken, sondern die grundlegenden Anliegen der Mieter. All dies beeinflusst den künftigen Cashflow einer Immobilie und gehört da-her in jede Expertise einer seriösen Investitionsabklärung. Sie helfen, Potenziale zu erkennen und Risiken zu minimieren. So kann gewährleistet werden, dass die getätigte Investition auch langfristig ein Erfolg ist.

So tickt der Mietermarkt

Da der Neuzugang an Wohnungen aufgrund der Tiefzinspolitik auf einem hohen Niveau verharrt, sorgt das entstehende Überangebot für einen Verdrängungswettkampf. Das hat unter anderem zur Folge, dass Mieter vermehrt in Wohnungen wechseln, die günstiger sind oder bei gleichem Mietpreis eine bessere Lage oder Ausstattung aufweisen. In gewissen Regionen und Gemeinden macht sich diese Entwicklung bereits bemerkbar. In Zürich und den umliegenden Regionen sind derartige Tendenzen nur bei sehr teuren Wohnungen, welche im Luxus-Segment angesiedelt sind, erkennbar.