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Marktsegmente im Überblick 2017

06. Juni 2017
Von André Mathis MRICS

Das gesamtwirtschaftliche Umfeld bildet weiterhin die Grundlage für eine hohe Attraktivität von Immobilieninvestments. Im Speziellen: die anhaltenden Negativzinsen der Nationalbank sowie der starke Franken und die damit verbundene wirtschaftliche Unsicherheit. Aber hat diese Attraktivität uneingeschränkte Gültigkeit oder sind standort- oder nutzungsbedingte Unterschiede zu beobachten?

Wer nach wie vor in Retail- oder Büroflächen investiert ohne diese selber zu nutzen, riskiert künftig leer auszugehen.

KMP Peter Eichenberger Still

Der Wohnungsmarkt

Die grosse Nachfrage nach Immobilieninvestments, verursacht durch den hohen Wanderungssaldo sowie die fehlenden Anlageinvestitionen, führte in den vergangenen Jahren zu einer richtigen Rallye beim Bau von Mietwohnungen. Durch die verschärften Finanzierungsbestimmungen (Tragbarkeit) beim Erwerb von Wohneigentum hat sich dieser Trend sogar noch akzentuiert. Trotzdem wurde mehr gebaut, als vom Markt absorbiert werden konnte. Dies führte unweigerlich zu mehr Leerständen sowie längeren Absorptionsdauern. Neue Wohnungen entstanden dabei überwiegend in den Agglomerationen. Durch das gestiegene Angebot sowie die rückläufige Nachfrage entscheiden nun zunehmend Lage- (Erschliessung) und Objektkriterien (Preis/Leistung) über den Erfolg und die erzielbare Rendite eines Investments. Dieses Kriterium gilt auch bei Bestandesliegenschaften, denn durch das entstandene Überangebot sind die Mieten unter Druck geraten und werden es aufgrund der unverändert hohen Produktion auch bleiben.

Büroflächen

Die Attraktivität des Büroflächenmarktes hat durch die bereits jahrelang bestehenden Probleme in der Finanzindustrie sowie die Folgen der Anfang 2015 beschlossenen Aufhebung des Mindestwechselkurses zum Euro stark gelitten. Die grossen Büromärkte ticken aufgrund ihrer Hauptnutzer leicht unterschiedlich. Ihnen gemein ist aber die Konsolidierung von grösseren Unternehmungen in neuen Gebäuden, meist an gut erschlossenen Randlagen von Städten. Die dadurch frei gewordenen Flächen in den Innenstädten finden nach einiger Verzögerung seit kurzem aber wieder Nutzer, so dass sich die Leerstände etwas reduzieren. Diese Wiedervermietungen erfolgen aber auf einem deutlich tieferen Mietzinsniveau oder basieren auf attraktiven Incentives. Die Erstellung von neuen Büroflächen wurde stark gedrosselt und beschränkt sich jüngst mehrheitlich auf eigengenutzte Flächen.

Der Retailmarkt

Im Verkaufsflächenmarkt macht sich eine leichte Krisenstimmung bemerkbar. Einerseits wirken der Frankenschock und der dadurch ausgelöste Abfluss von Umsatz ins nahe gelegene Ausland. Andererseits hinterlässt aber auch der Strukturwandel, verursacht durch den Onlinehandel, deutliche Spuren auf dem Verkaufsflächenmarkt. Durch die zusätzliche Ausdehnung der Verkaufsflächen verzeichnen die Mieten deutlich rückläufige Tendenzen, und die Leerstände sind angestiegen. Eine Verbesserung dieser Situation ist nicht in Sicht und betroffen sind dabei nicht nur periphere, sondern auch innerstädtische Lagen. Denn gerade an diesen Lagen haben in jüngster Vergangenheit – speziell in der Textilindustrie – bedeutende Veränderungen stattgefunden (Konkurs Companys und Yendi, Aufgabe der Marken Schild, BATA und HerrenGlobus), von denen die Hauseigentümer direkt oder indirekt betroffen sind oder dies künftig noch sein werden.

Spezialliegenschaften

Die Situation zeigt: Der Erwerb von nachhaltigen Immobilieninvestments ist deutlich schwieriger geworden. Er setzt fundierte Kenntnisse über den Markt und die Bedürfnisse der Stakeholder vor-aus. Im Mietwohnungsmarkt bestehen Chancen beispielsweise im Bereich des betreuten Wohnens oder bei Wohnungen, die standortspezifisch den veränderten Lebensformen Rechnung tragen (Berufspendler, Einpersonenhaushalte, etc.). Investments in Büro- oder Verkaufsflächen dürften in Zukunft mit erhöhten Risiken verbunden bleiben. Nebst dem Schnitt der Flächen bilden hier vor allem die Restlaufzeit der Mietverträge sowie die Bonität der Mieter wichtige Kriterien.

Abgesehen von den beschriebenen Teilmärkten bestehen aber Investitionen in Spezialliegenschaften, wie beispielsweise Logistik- oder Datacenter. Speziell in diesen Teilmärkten sind vertiefte Kenntnisse über die Akteure unabdingbar. Bei der Beurteilung von Investitionen werden die Lage des Objekts und dessen Erreichbarkeit aber generell an Bedeutung gewinnen.