Wohneigentum finanzieren: Hypotheken, Eigenkapital und was Sie sonst noch wissen müssen

06. August 2021

Als professioneller Immobilienmakler unterstützen wir unsere Kunden bei der Wahl der geeigneten Immobilie ebenso wie bei Fragen zur Finanzierung, wo wir neuerdings eng mit unserer Partnerbank und Mehrheitseigentümerin Julius Baer zusammenarbeiten. In diesem Artikel dreht sich daher alles um die Finanzierung von Wohneigentum, welche Aspekte es zu beachten gilt und was man unter Begriffen wie Kreditwürdigkeit, Belehnung und Tragbarkeit versteht.

Oft hört man, es sei kosteneffektiver, eine Wohnung zu mieten, statt sie zu kaufen. Grundsätzlich ist das korrekt; schliesslich befinden sich gerade in Zürich und dem Kanton Zug die Immobilienpreise seit Jahren im Höhenflug. Gleichzeitig stellen die steigenden Preise für viele Menschen ein Hindernis auf dem Weg zum Eigenheim dar. Hypotheken bieten zwar eine Möglichkeit, Abhilfe zu schaffen, jedoch sind auch diese mit gewissen finanziellen Hürden verbunden und für den Laien oft kompliziert. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, bei der Finanzierung von Immobilien reflektiert vorzugehen und fundierte Informationen einzuholen, die korrekte Entscheidungen ermöglichen.

Worauf Banken bei der Vergabe von Krediten achten: Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit

Das Hauptaugenmerk der Bank liegt bei der Bonitätsprüfung eines potentiellen Kreditnehmers auf zwei verschiedenen Aspekten: Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit. Bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit soll die Zahlungsmoral des Antragstellers beurteilt werden. Zu diesem Zweck holt die Bank Informationen aus verschiedenen Quellen ein, unter anderem beim Betreibungsamt. So soll beurteilt werden, ob mit Zahlungsverzügen zu rechnen ist. Wird der Antragsteller als kreditwürdig eingeschätzt, erfolgt im nächsten Schritt die Prüfung der Kreditfähigkeit; der Fähigkeit, den beantragten Kredit abzuzahlen. Im Rahmen dieser wird anhand von Steuerdokumenten und Selbstauskünften der aktuelle finanzielle Status des Antragstellers geprüft.

Ist die Bonitätsprüfung erfolgreich, ermittelt die Bank auf dieser Grundlage den Tarif, zu dem sie bereit ist, dem Antragsteller einen Kredit zu gewähren; dabei werden besser eingestuften Antragstellern in der Regel günstigere Konditionen angeboten.

Risikominimierung durch Hypotheken-Splitting

Darüber hinaus empfiehlt es sich, mehrere Hypotheken mit unterschiedlichen Laufzeiten abzuschliessen. Auf diese Weise streuen Sie das Risiko hoher Zinszahlungen bei ungünstigen Zinsänderungen. Die Staffelung sollte zudem so gewählt sein, dass nie kurz hintereinander grosse Beträge fällig werden. In den letzten Jahren konnten Eigenheimbesitzer von der tiefen Zinslage profitieren. Mit der Kombination aus langfristigen Fest- und kurzfristig gebundenen Hypotheken (Libor/Saron) sind sie gut gefahren. Wie lange diese Situation anhält, weiss keiner. Daher lohnt sich ein Blick auf die verschiedenen Strategien, die für die Finanzierung Ihrer Immobilie in Frage kommen. Lassen Sie sich von den jeweiligen Banken beraten und nehmen Sie sich die Zeit, deren Angebote zu vergleichen.

Das müssen Sie beachten, wenn Sie auf Kredit Immobilien kaufen

Eng verwandt mit der Kreditfähigkeit ist der Begriff der Tragbarkeit: Darunter versteht man den Anteil des Jahresbruttoeinkommens, der für die Finanzierung der Immobilie inklusive Zinsen und Nebenkosten aufgewendet werden muss. Üblicherweise sollte diese unter 33 Prozent des gesamten Haushaltseinkommens liegen, da viele Banken ansonsten nicht bereit sind, Kredite zu gewähren. Da Zinssätze Schwankungen unterliegen, geht die Bank bei der Berechnung der Tragbarkeit allerdings von einem höheren Zinssatz als dem aktuellen aus, um auch in Hochzinsphasen zu garantieren, dass die Abzahlung des Kredits weiterhin möglich ist. Dieser sogenannte kalkulatorische Zinssatz kann daher als pessimistisch erwarteter Zinssatz verstanden werden und beträgt in der Regel etwa fünf Prozent für die Tilgung, zuzüglich ein Prozent des Liegenschaftswerts für werterhaltende Investitionen, wobei bei höheren Belehnungen weitere Aufschläge möglich sind.

Pensionsgelder als Finanzierungsmittel

Ähnlich verhält es sich mit der Belehnung, dem Gesamtanteil der Hypotheken am Kaufpreis der Immobilie. So lassen Banken grundsätzlich bei der Aufnahme einer Hypothek maximal eine Belehnung von insgesamt 80 Prozent zu. Einem Beschluss der Markaufsichtsbehörde FINMA zufolge müssen zudem mindestens zehn Prozent des Kaufpreises der Immobilie aus sogenannten echten Eigenmitteln wie Ersparnissen, Wertpapieren oder Erbvorbezügen bewältigt werden. Weitere zehn Prozent können bei dauerhaft selbstgenutzten Immobilien über die Pensionskasse finanziert werden, wobei sowohl Verpfändungen als auch Vorbezüge von Pensionsgeldern möglich sind. Bei ersteren werden Rücklagen in der Pensionskasse als Sicherheit hinterlegt, wodurch eine Aufstockung der Hypothek und damit effektiv eine Belehnung von mehr als 80 Prozent möglich ist. Dabei wird das Kapital aus der Pensionskasse nicht aufgebraucht, solange es nicht zu Zahlungsschwierigkeiten kommt, die eine Pfandverwertung erforderlich machen. Umgekehrt verhält es sich bei einem Vorbezug; hierbei werden Gelder aus der Pensionskasse entnommen, um eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Dennoch bergen beide Strategien Risiken, weshalb es ratsam ist, sich bei einem Finanzinstitut beraten zu lassen, bevor auf die Pensionskasse zugegriffen wird.

Wenn Sie beabsichtigen, Stockwerkeigentum zu kaufen, sollten Sie zudem wissen, dass einmal in den Erneuerungsfonds eingezahlte Gelder auch bei Immobilienverkauf darin verbleiben. Da Ihr Anteil am Erneuerungsfonds jedoch Teil des Stockwerkeigentums ist, ist es möglich, diesen auf den Verkaufspreis anzurechnen.

Bei der Finanzierung Ihres Hauses, Ihrer Wohnung oder Ihrer Villa können Sie auf das Expertenteam von Kuoni Mueller & Partner sowie natürlich unserer Partnerbank Julius Baer speziell auch für Finanzierungen im Luxusbereich zählen: Von der Suche nach geeigneten Objekten bis hin zur Vermittlung von Kreditinstituten betreuen wir Ihre Anliegen kompetent und umfassend. Gerne können Sie uns telefonisch unter 043 344 65 65 kontaktieren oder aber auch direkt mit der Julius Baer in Kontakt treten unter 058 88 86049, sodass wir Sie individuell beraten und unterstützen können.