Substanzerhalt versus Modernisierung
25. November 2021
Alte, historische Gebäude unterliegen mitunter strengen Auflagen des Denkmalschutzes. Wer beabsichtigt, eine derartige Liegenschaft zu kaufen, sollte daher frühzeitig die Unterstützung der zuständigen Behörden suchen. Dank deren Expertise können Risiken minimiert sowie die privaten mit den öffentlichen Interessen vorab abgestimmt werden.
Die Denkmalpflege schützt kulturell bedeutende Bauten vor dem Verfall. Sie inventarisiert, begutachtet und steht unter anderem Kaufinteressenten beratend zur Seite. In Zürich stehen allein im Kreis 8 über hundert Kulturgüter nationaler, kantonaler oder lokaler Bedeutung. Eines wird zurzeit an der Clausiusstrasse, nahe des Universitätsspitals aufwendig saniert. Der Bezug des aus dem Jahr 1910 stammenden Mehrfamilienhauses ist für November 2022 vorgesehen. Kuoni Mueller & Partner ist mit der Vermietung der neu gestalteten 2- bis 5-Zimmer Wohnungen betraut. Die Vermarktung der insgesamt 5 Wohneinheiten startet im Frühjahr/Sommer.
«Bisher verlaufen die Sanierungs- und Umbaumassnahmen nach Plan,» so Jörg Janser, der seinem Kunden beim Kauf der bald 100-jährigen Liegenschaft unterstützend zur Seite stand. Das Gebäude war in einem schlechten Zustand und ideal für einen mutigen Immobilienentwickler und Architekturliebhaber, der dem Bau neues Leben einhauchen würde.
Jedes Baudenkmal ist anders
Dass die Realisierung derart schnell und reibungslos abläuft, ist nicht selbstverständlich. Der Erfolg eines solchen Projekts steht und fällt mit der Zusammenarbeit der zuständigen Behörden. Oftmals stehen die persönlichen Interessen des Käufers diametral entgegen den strengen Denkmalschutzauflagen, die je nach Baujahr, -Art und Nutzen unterschiedlichen Kriterien unterliegen.
«Es ist ein Unterschied, ob ein Eigentümer die Liegenschaft lediglich sanieren möchte oder ob Umbauten vorgesehen sind, die auf eine eventuelle Umnutzung abzielen,» so Paolo Lendi, der als Bauherrenvertreter bereits diverse Projekte in Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege realisierte. Er weiss, wo welche Massnahmen erfolgversprechend sind und wo sie bei den Behörden auf weniger Gehör stossen. Je älter ein Gebäude ist und Originalsubstanz vorhanden ist, desto strenger sind in der Regel die Auflagen.
Bausubstanz und Charakter müssen erhalten bleiben
«In erster Linie geht es beim Denkmalschutz darum, die Substanz der unter Schutz stehenden Gebäude zu erhalten,» so der erfahrene Bauherrenberater. Insbesondere die Fassade nimmt einen besonderen Stellenwert ein. Massnahmen an der Gebäudehülle hinsichtlich Energieeffizienz und Wärmedämmung sind sehr eingeschränkt. Die äussere Erscheinung ist beizubehalten. Inwiefern dies auch den Innenausbau betrifft, ist detailliert abzuklären. Auflagen hinsichtlich Tragstruktur, Raumanordnung und Innenausbau können auch hier Einschränkungen bei der Realisierung bedeuten.
Dank enger Zusammenarbeit mit der Denkmalpflege verschmelzen private und öffentliche Interessen zu einem stimmungsvollen Gesamtbild.
Bauliche Massnahmen finanzieren und subventionieren
Mit dem Kauf eines unter Denkmalschutz stehenden Hauses gehen Investoren ein höheres finanzielles Risiko ein. Die von den Behörden vorgegeben Auflagen sind oftmals mit Mehrkosten verbunden. Diese werden zwar zum Teil subventioniert, aber wer sich bereits einmal auf das Abenteuer einer alten Liegenschaft eingelassen hat, weiss, dass die Rechnung kaum aufgeht. Umso wichtiger ist es, für ausreichend finanzielle Reserven zu sorgen und den Fokus auf das Ergebnis zu legen. Denn der Mehraufwand lohnt sich in doppelter Hinsicht: Am Ende erfreut eine renovierte und restaurierte Liegenschaft nicht nur die Eigentümerschaft oder ihre Bewohner und Bewohnerinnen, sondern auch die breite Öffentlichkeit.
In enger Zusammenarbeit mit den Behörden
«Es erfordert ein hohes Mass an Kooperationsbereitschaft mit den Behörden, um bei einer schützenswerten Immobilie nicht allein den Erhalt der Substanz sicherzustellen, sondern auch dessen Rentabilität zu gewährleisten,» erklärt Jörg Janser. Er ist überzeugt, dass das Sanierungsprojekt an der Clausiusstrasse erfolgreich verlaufen wird. Die Liegenschaft verbindet all das, was am Markt zurzeit gefragt ist: eine Top-Lage, liebevoll restaurierte Details, hochwertige, moderne Ausbauten und die unverwechselbare Symbiose aus Alt und Neu, die den künftigen Mietwohnungen einen einzigartigen, universellen Charme verleihen.
Gemeinsam zum Ziel
Inwiefern eine unter Denkmalschutz stehende Liegenschaft baulich verändert und umgenutzt werden kann, ist abhängig vom Schutzgrad. «Es gibt verschiedene Kategorien und Kriterien bei der Einstufung. Kaufinteressenten sollten sich daher frühzeitig mit den Fachstellen in Verbindung setzen und das Objekt vor dem Erwerb von einem Spezialisten begutachten lassen,» erklärt Jörg Janser abschliessend. Die ausgebildeten Fachpersonen aus den Bereichen Architektur und Kunstgeschichte des Denkmalsschutzes erkennen mögliche Risiken und können allfällig bauliche Veränderungen besser abschätzen. Zudem bietet deren Expertise die Gelegenheit, alternative Ideen und Möglichkeiten des Machbaren realistisch auszuloten.
Die kunstfertige Instandsetzung von Parkettböden, Wandtäfer, Fenster, Türen und Stuckaturen bietet einzigartigen Wohnkomfort.
Sie suchen eine alte Liegenschaft oder planen deren Sanierung?
Kuoni Mueller & Partner hat bereits zahlreiche Transaktionen von historischen Gebäuden betreut. Darunter einige bedeutende Kulturgüter wie beispielsweise das Schloss Zizers sowie diverse unter Denkmalschutz stehende Privat-, Wohn- und Geschäftshäuser. Auch begleiten wir Sie bei umfangreichen Sanierungs- oder Umbauprojekten. Unser Bauherrenvertreter Paolo Lendi bietet Unterstützung von der Planung bis zur Ausführung und steht Ihnen für Fragen beratend zur Seite. (paolo.lendi@kmp.ch)
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